89% môi giới chưa có chứng chỉ: Nguy cơ thị trường bất động sản mất kiểm soát
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản.
Đây là chủ trương đúng đắn của Quốc hội, Chính phủ và đặc biệt là Bộ Xây dựng, góp phần tạo hành lang pháp lý minh bạch, bền vững cho sự phát triển của thị trường.
Tuy nhiên, quá trình thực thi tại các địa phương cho thấy vẫn còn những hạn chế, đặc biệt trong công tác đào tạo, tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Liên quan tới vấn đề này, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: Bộ Xây dựng luôn coi trọng vai trò của đội ngũ môi giới bất động sản, bởi đây là lực lượng trực tiếp kết nối thị trường, tác động đến niềm tin của khách hàng và tính minh bạch của giao dịch.
“Việc chuẩn hóa đào tạo, thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn là nhiệm vụ quan trọng nhằm chuyên nghiệp hóa lực lượng môi giới, bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường”, ông Dũng nói.
Dù vậy, khảo sát toàn quốc của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy: 89% môi giới chưa có hoặc đã hết hạn chứng chỉ hành nghề; 51,8% chưa từng tham gia đào tạo chính quy; 93% mong muốn được tham gia kỳ thi sát hạch; và 72,6% chưa biết thế nào là cơ sở đào tạo đạt chuẩn.
Trước thực trạng này, Bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng Quản lý Thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết: Theo Nghị định 114 mới ban hành, trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch đã được giao trực tiếp cho Sở Xây dựng, tạo tiền đề để kỳ thi được triển khai đồng bộ và hiệu quả hơn.
Đối với công tác đào tạo, Thông tư 04/2024/TT BXD quy định rõ: các cơ sở đào tạo phải tuân thủ chương trình khung tối thiểu 74 tiết, có đủ điều kiện pháp lý và tổ chức theo quy định của Luật Giáo dục nghề nghiệp, Luật Giáo dục đại học. Nhà nước đã bỏ ‘giấy phép con’, thay bằng cơ chế hậu kiểm.
“Những đơn vị không đáp ứng quy định sẽ bị xử lý, chứng nhận không được công nhận và học viên không thể tham gia kỳ thi sát hạch. Vì vậy, người học cần lựa chọn đơn vị đào tạo uy tín như VARS IRE, các trường đại học, cao đẳng… để tránh rủi ro pháp lý”, bà Hằng nói.
Ở góc độ đơn vị đào tạo, Bà Nguyễn Thùy Dương, Giám đốc Công ty CP Đào tạo và Nghiên cứu xây dựng CTS nhận xét: Khó khăn hiện nay không nằm ở điều kiện giảng dạy như giáo trình, giảng viên hay cơ sở vật chất, mà chủ yếu ở thái độ của học viên. Nhiều người chỉ muốn học nhanh để lấy chứng chỉ, từ đó chọn các đơn vị có học phí rẻ, chương trình bị cắt xén, thiếu thực hành.
Bên cạnh đó, việc hậu kiểm cần có thời gian. Vì vậy, một số cơ sở đào tạo tranh thủ để trục lợi, thực hiện không đúng các quy định của pháp luật”
Từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land bổ sung: Nhiều môi giới coi chứng chỉ hành nghề như một ‘giấy thông hành’, không phải minh chứng về năng lực. Doanh nghiệp thường phải tuyển trước, thử việc và đào tạo nội bộ, sau đó mới hỗ trợ nhân sự đi học để lấy chứng chỉ.
“Hệ quả là đội ngũ nhân viên bước vào nghề thiếu kiến thức nền, coi đây như một trải nghiệm ngắn hạn. Tỷ lệ biến động nhân sự vì thế rất cao, trung bình tới 10% mỗi tháng”, ông Bình nhấn mạnh.
Hệ quả của đào tạo không chuẩn và hành nghề “chui” là vô cùng nghiêm trọng. Luật sư Lê Trọng Thêm, Giám đốc Công ty Luật LTT & Partners cảnh báo: Hành nghề khi chưa có chứng chỉ hợp lệ có thể bị xử phạt hàng chục triệu đồng, đồng thời kéo theo nguy cơ tranh chấp, kiện tụng, gây thiệt hại trực tiếp cho khách hàng.
Không chỉ cá nhân, mà cả doanh nghiệp sử dụng Môi giới không đủ điều kiện cũng có thể bị thanh tra, xử lý bổ sung.
“Nguy hiểm hơn, nếu tình trạng đào tạo kém chất lượng, cấp chứng chỉ sai quy định hoặc hành nghề ‘chui’ tiếp tục kéo dài, thị trường sẽ phải đối diện với một vòng luẩn quẩn: Chất lượng dịch vụ giảm sút, niềm tin nhà đầu tư sụt giảm, khách hàng thiệt hại, còn cơ quan quản lý mất đi công cụ kiểm soát và sàng lọc lực lượng hành nghề. Đây là rủi ro mang tính hệ thống, cần sớm được chấn chỉnh”, ông Thêm nói.
Kinh nghiệm quốc tế: Chuẩn hóa – Hậu kiểm – Hội nhập
Từ thực trạng trên có thể thấy, việc chuẩn hóa đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới không chỉ là vấn đề của riêng Việt Nam, mà cũng là bài học kinh nghiệm ở nhiều quốc gia phát triển.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết: Tại bang California (Mỹ), môi giới phải hoàn thành ít nhất 105 giờ đào tạo mới đủ điều kiện dự thi.
Ở Singapore, Hàn Quốc, kỳ thi được tổ chức ở cấp quốc gia với quy trình minh bạch, có giám sát độc lập. Nhiều nước còn quy định môi giới mới phải hành nghề dưới sự hướng dẫn của môi giới có chứng chỉ trước khi được cấp phép độc lập.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS khẳng định: môi giới là lực lượng giữ vai trò quan trọng, nhưng bản thân mỗi cá nhân phải chủ động trang bị kiến thức và lựa chọn cơ sở đào tạo uy tín. Ông cho biết VARS đã chủ động biên soạn bộ giáo trình chuẩn
dựa trên khung nội dung của Bộ Xây dựng, được thẩm định bởi các chuyên gia, Giáo sư, tiến sĩ chuyên ngành . Ông kiến nghị Bộ Xây dựng cần có chỉ đạo mạnh mẽ hơn để các địa phương sớm tổ chức kỳ thi sát hạch đồng bộ, tháo gỡ các điểm nghẽn còn tồn tại. Đồng thời, VARS cũng đã xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp, trong đó nhấn mạnh yếu tố văn hóa và đạo đức hành nghề, dự kiến sẽ trình cơ quan quản lý cho ý kiến để ban hành chính thức.
Từ góc độ quản lý, ông Vương Duy Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: tất cả các thành phần tham gia, từ cơ quan quản lý, hiệp hội nghề nghiệp, cơ sở đào tạo đến chính các môi giới, đều phải chung nhận thức và cùng nỗ lực nâng cao chất lượng.
Chỉ khi đó, Nhà nước mới có thể đưa ra những điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với thị trường. Ông nhấn mạnh, trong giai đoạn tới sẽ cụ thể hóa hơn chương trình đào tạo, nội dung thi, phương thức sát hạch để vừa bảo đảm chất lượng, vừa tạo môi trường thông thoáng, minh bạch cho hoạt động môi giới.
Nhìn về dài hạn, các chuyên gia cho rằng yếu tố then chốt trong 3–5 năm tới là xây dựng hệ thống chuẩn hóa toàn diện – từ giáo trình, bộ đề thi, ngân hàng câu hỏi, cơ chế hậu kiểm – song song với việc nâng cao đạo đức và tiêu chuẩn nghề nghiệp, qua đó đưa nghề môi giới Việt Nam hội nhập quốc tế và được xã hội tôn trọng đúng tầm.
