Bán nhà khi chưa có hợp đồng bảo lãnh

Theo Kết luận Thanh tra, Kim Do Policity là dự án hoàn trả vốn đối ứng cho Dự án đầu tư xây dựng cải tạo, nâng cấp TL286 đoạn từ thị trấn Chờ đến cầu Đò Lo, huyện Yên Phong theo hình thức BT. Dự án này đã được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư số 95/QĐ-UBND ngày 9/2/2018, với diện tích là 75ha, tổng vốn đầu tư là hơn 3.569 tỷ đồng, tiến độ xây dựng đến năm 2025.

Đến thời điểm thanh tra, Hưng Ngân Group đã thi công 92/509 lô liền kề, 30 căn biệt thự chưa triển khai xây dựng và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh cấp 192 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tương ứng với 513/539 lô. Công ty đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 152/539 lô cho khách hàng và đã bàn giao cho khách hàng 6 căn liền kề đã thi công hoàn thiện phần thô.

Tuy nhiên, dù đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với nhiều khách hàng, nhưng cơ quan Thanh tra phát hiện Hưng Ngân Group chưa thực hiện ký Hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hành vi này đã vi phạm Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua,…”.

Ngoài ra, Kết luận Thanh tra cũng chỉ ra, Hưng Ngân Group chưa thực hiện nộp ngân sách Nhà nước số tiền hơn 1,755 tỷ đồng đồng (tiền chậm nộp tiền sử dụng đất) theo Thông báo số 4996/TB-CCTKV-KĐT ngày 25/3/2024 của Chi Cục thuế Khu vực Từ Sơn - Yên Phong về việc thông báo tiền nợ thuế.

Còn nhiều tồn tại, hạn chế trong triển khai dự án

Cùng với việc vi phạm trong kinh doanh BĐS, chậm nộp thuế, Kết luận Thanh tra còn chỉ ra nhiều vấn đề tồn tại trong quá trình triển khai, xây dựng Dự án Kim Do Policity. Trong đó, trách nhiệm thuộc về Hưng Ngân Group được Kết luận Thanh tra xác định liên quan tới những tồn tại như sau:

Đơn vị thực hiện đã thi công lối lên xuống cho người khuyết tật tiếp cận sử dụng không đúng vị trí, không đúng theo tiêu chuẩn thiết kế; Thi công gờ bó bằng đá bồn cây tại vỉa hè của các tuyến giao thông để gờ cao không đúng Bản vẽ thiết kế thi công được phê duyệt; Thi công, lắp đặt chiều cao lan can ngoài ban công các nhà liên kế không đảm bảo chiều cao tối thiểu quy định.

Hạng mục vườn hoa, quảng trường chậm tiến độ theo Quyết định số 95/QĐ-UBND của UBND tỉnh về việc phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án tại phân Khu A - Khu 3. Tại thời điểm thanh tra các vườn hoa cây xanh đang thi công, quảng trường đã thi công xong phần san nền, đang chờ thẩm định phê duyệt bản vẽ thi công để hoàn thiện phần công trình.

Xây nhà điều hành, nhà để xe, nhà vệ sinh … bằng kết cấu thép lắp ghép trong khu vực đã quy hoạch. Tuy nhiên công ty xin cam kết tháo dỡ các công trình này để trả lại mặt bằng khi kết thúc Dự án.

Xây dựng 92/509 căn nhà ở liền kề (4 tầng + 1 tầng mái) chưa phù hợp với Quyết định Chủ trương đầu tư số 95/QĐ-UBND ngày 9/2/2018 của UBND tỉnh Bắc Ninh, cho phép xây dựng nhà ở liền kề cao 4 tầng. Công ty đang thực hiện các thủ tục điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư trình cấp thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về Đầu tư, tuy nhiên đến thời điểm thanh tra việc điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư chưa hoàn thành.  

Với những vi phạm và tồn tại nói trên, cơ quan Thanh tra đã kiến nghị Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát và xem xét, xử lý vi phạm hành chính đối với Hưng Ngân Group trong việc chưa thực hiện ký Hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Kiến nghị UBND huyện Yên Phong tổ chức kiểm tra, rà soát và xem xét, xử lý các hành vi vi phạm hành chính về xây dựng mà Đoàn thanh tra đã chỉ ra ở trên theo thẩm quyền đối với Hưng Ngân Group và các đơn vị: Lập bản vẽ thiết kế thiết kế cơ sở; Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán; Tư vấn giám sát; Thi công.

Ngoài ra, Kết luận Thanh tra còn yêu cầu Công ty Hưng Ngân nghiêm túc kiểm điểm và khắc phục đối với các tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện Dự án đã được Đoàn thanh tra chỉ ra. Trong đó có việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chỉ được chuyển nhượng các lô đất của Dự án và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện và được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.