Cần kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản

‘Khát vốn” doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

Báo cáo quý I/2020 của Bộ Xây dựng đã đề cập đến vấn đề tín dụng cho bất động sản, cho thấy tính đến 31/12/2019 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với năm 2018. Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dụng BĐS là hơn 531.000 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong BĐS giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019.

Thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong tháng 3/2020, có 125 đợt doanh nghiệp đăng ký chào bán trái phiếu với tổng trị giá 28.079 tỷ đồng. Trong đó, số đợt phát hành thành công là 109, với tổng trị giá trái phiếu phát hành 17.093 tỷ đồng. So với tháng 2, số đợt đăng ký lẫn phát hành thực tế trong tháng 3 tăng mạnh. Quý I/2020, có 63 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với tổng trị giá trái phiếu phát hành trên 36.440 tỷ/số đăng ký 65.060 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS bất ngờ phục hồi với lượng phát hành lượng trái phiếu có trị giá 8.087 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trên 47%. Một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn: Công ty Đầu tư phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (gần 2.000 tỷ đồng), Tập đoàn Sovico (1.550 tỷ đồng), Công ty Bất động sản Đông Dương (1.200 tỷ đồng), Phú Mỹ Hưng (900 tỷ đồng)...

Còn theo báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI, trong quý I/2020, các doanh nghiệp BĐS còn sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Lãi suất trái phiếu phát hành bình quân trong qúy I là 10,77%/năm, tăng so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn. Trong quý vừa qua, đã có có 33 doanh nghiệp BĐS phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với khối lượng lớn và lãi suất cao cho thấy họ đang khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay của ngân hàng. Dịch bệnh tác động mạnh đến nền kinh tế trong đó có BĐS. Các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cho vay, nhất là cho vay lĩnh vực BĐS. Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS cần tiền để nuôi dự án. Các nhà phát triển BĐS phải tìm đến kênh khác. Khi nguồn cung tài chính hạn hẹp, nền kinh tế khó khăn thì lãi suất là cần câu hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư. Hiện tượng doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ còn tiếp tục gia tăng trong năm nay.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, khi doanh nghiệp gặp khó khăn hay phá sản, trong trật tự ưu tiên giải quyết thì trái phiếu bao giờ cũng được ưu tiên hơn cổ phiếu. Nên xét về mặt rủi ro tài chính thì trái phiếu được ưu tiên nhiều hơn. Mặt khác, khi ngân hàng siết tín dụng, doanh nghiệp buộc phải đặt ra mức lãi suất cao để gia tăng tính hấp dẫn, thu hút vốn.

Cần kiểm soát để tránh rủi ro

Trước tình trạng doanh nghiệp phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao, SSI đã đưa ra cảnh báo rủi ro với các nhà đầu tư như khả năng thanh toán, thanh khoản và sức chịu đựng qua các thời kỳ dịch bệnh của doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp BĐS cần tiền để “nuôi sống” dự án, thế nhưng hiện rất khó tiếp cận với các ngân hàng. Bởi ngân hàng đang lo nợ xấu BĐS sẽ càng thiết chặt việc cho vay. Do đó, doanh nghiệp BĐS phải huy động lãi suất cao. Dấu hiệu này đang cảnh báo sự bất ổn của thị trường khi doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu lãi suất cao. Nguy cơ vỡ trận có thể xảy ra khi sự phục hồi của thị trường BĐS chưa thể dự đoán, khả năng cầm cự và phát triển của doanh nghiệp còn khốn khó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, việc thị trường trái phiếu BĐS phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Tuy nhiên, nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Một chuyên gia ngành BĐS nhận định, trong thời gian qua, có ít vụ đổ vỡ về trái phiếu doanh nghiệp do các doanh nghiệp chưa phát hành nhiều, thời gian hình thức phát hành trái phiếu mới thực hiện khoảng hơn 10 năm. Mặc dù vậy, với tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện nay và tình hình biến động của thị trường thì lo ngại cũng sẽ có những vụ việc xảy ra, trực tiếp về việc doanh nghiệp không thanh toán trái phiếu hoặc dưới những hình thức khác ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người mua trái phiếu.

Do đó, những nhà đầu tư cá nhân cần cẩn trọng, hiểu rõ, cân nhắc rõ rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp, so sánh và lựa chọn các hình thức đầu tư và mức an toàn phù hợp. Đặc biệt, việc tự huy động vốn và dùng nguồn vốn đó đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp càng trở nên rủi ro khi đặc tính trái phiếu doanh nghiệp khó đánh giá và bản thân nhà đầu tư cá nhân không linh hoạt, nhạy bén như các tổ chức đầu tư tài chính chuyên nghiệp.

Vừa qua, Bộ Xây dựng  kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, để tránh rủi ro.

Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn về vốn đầu tư bất động sản và an toàn dòng vốn. Các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng đối với bất động sản theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, dẫn đến doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà đều khó tiếp cận tín dụng. Từ đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao. Trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất huy động lên đến 14,5%/năm, đây là nguy cơ làm tồn đọng dòng vốn, tạo rủi ro, mất an toàn dòng vốn cho thị trường bất động sản.