Tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp tục chỉnh sửa Luất Đất đai theo hướng bổ sung rõ nội hàm các phương pháp định giá đất trong Luật, loại bỏ bớt phương pháp định giá đất không còn phù hợp với thực tiễn. Trong đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ.
Vấn đề này đang nhận được nhiều luồng ý kiến khác nhau. Tuy nhiên, định giá đất hiện vẫn là “nút thắt” lớn đối với tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có dự án bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bày tỏ lo lắng việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ làm ách tắc định giá đất.
Ảnh minh họa.
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Cũng vì nguyên nhân này, nguồn cung bất động sản năm 2022 sụt giảm mạnh so với năm 2021.
Một số ý kiến cho rằng, khi chưa có phương pháp định giá đất tối ưu thì cần phải giữ lại phương pháp thặng dư thay vì loại bỏ phương pháp này như đề xuất. Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban kinh tế của Quốc hội tiếp tục lắng nghe các ý kiến để có phương án hợp lý trong bối cảnh hiện nay.
Tại hội thảo lấy ý kiến về Luật Đất đai (sửa đổi) do Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức vào cuối tuần qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư mới chỉ là phương án đưa ra trong dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP để phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đưa hai phương án để Đại biểu Quốc hội góp ý thảo luận.
Trong đó, một phương án là tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội về phương pháp thặng dư là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra; bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất nhưng ràng buộc điều kiện phải sử dụng cùng với ít nhất 1 phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh.
Phương án 2 là giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội khóa XV tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.
Đại biểu Quốc hội – GS.TS Hoàng Văn Cường.
Đóng góp ý kiến về 2 quan điểm mà ban soạn thảo dự án Luật đưa ra, Đại biểu Quốc hội – GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, ông không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất. Trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển. Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp. Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra thì sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường đồng tình với quan điểm trong Luật phải đưa các nguyên tắc yêu cầu về định giá. Tuy nhiên, không nên quy định cụ thể từng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực tế. Tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định.
Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường phân tích: Hiện nay, có tình trạng nhiều cơ quan phải quyết định giá đất đang rất e ngại, không dám quyết, vì không biết đâu là đúng, đâu là sai. Điều này do các quy định về định giá chưa thực sự chặt chẽ, cụ thể. Đây vừa là kẽ hở gây thất thoát nguồn lực nhưng cũng gây rủi ro dẫn đến những sai phạm. Thời gian qua, chúng ta đã thấy nhiều vụ việc cố tình định giá thấp, gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước…
