Chưa sát với thị trường

Trong quá trình lấy ý kiến, liên ngành Tp. Hà Nội đề xuất giá đất ở đô thị cao nhất thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm, gồm các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2. Giá đất ở đô thị thấp nhất được đề xuất là hơn 4,5 triệu đồng, thuộc địa bàn quận Hà Đông.

Theo các chuyên gia, việc xây dựng bảng giá các loại đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường là cần thiết, để bảng giá tiếp cận gần hơn với giá phổ biến trên thị trường.

Nhiều người dân ủng hộ đề xuất tăng khung giá đất để trả lại giá trị thật trên giấy tờ cho mảnh đất của họ. Các chuyên gia cho rằng, việc thay đổi khung giá đất kéo theo hàng loạt thay đổi liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất.

Thế nhưng, thực tế lại đang diễn biến rất khác. Theo bảng giá, khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2, nhưng giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Các chuyên gia cho rằng, chính vì sự chênh lệch này nên khi đền bù, giải toả mới xảy ra khiếu kiện và không đồng lòng của người dân.

Nhiều chuyên gia đánh giá, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Việc khung giá đất trung bình sẽ tăng 30%. Điều này sẽ tác động không nhỏ tới thị trường BĐS. Ở mức độ nào đó, theo các chuyên gia, sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến nhu cầu tiếp cận nhà ở của người dân vốn dĩ đang rất khó khăn hiện nay.

Đánh giá về dự thảo tăng giá đất lần này, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT thẳng thắn cho biết, mức điều chỉnh 30% này chưa sát với thị trường. Bởi lẽ, theo dự tính khung giá đất của Chính phủ khu vực cao nhất là 340 triệu đồng/ m2, trên thực tế giá đất tại Hàng Ngang, Hàng Đào là 700-800 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội đề xuất chỉ là 210 triệu đồng/m2.

“Như vậy, giá này thấp hơn rất nhiều so với khung giá của Chính phủ, đồng thời thấp hơn rất rất nhiều so với giá trị trường. Tức là thấp hơn giá trị thật mà chúng ta cần hướng tới rất nhiều lần”, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định.

Gs Võ nói thêm: “Với mức tăng này, người dân cần phải hiểu giá thị trường sẽ tiếp tục tăng, bởi sự chênh lệch lớn như vậy sẽ càng mang tính đầu cơ. Giảm bảng giá của Nhà nước có nghĩa là giảm thuế, giảm thuế thì tình trạng đầu cơ sẽ lớn”.

Nói về mức tăng 30% có tác động tới thị trường bất động sản hay không, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhìn nhận mức tăng này không có tác động gì tới thị trường bất động sản mà chỉ tăng tính đầu cơ.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: “Điều chỉnh tăng là hợp lý, tăng để minh bạch hóa, nhưng vấn đề là phải điều tiết vĩ mô không để hệ luỵ giá tăng dây chuyền”.

“Việc tăng giá đất 30% sẽ tác động đến thị trường bất động sản, bởi khi đền bù thu hồi đất để làm dự án, doanh nghiệp sẽ phải bỏ ra khá nhiều tiền, tại khu vực trung tâm bồi thường 210 triệu đồng/m2, ở khu vực ngoại thành là 4,5 triệu đồng/m2. Cộng cả chi phí giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng và chi phí xây dựng…, giá nhà bán cho người dân sẽ bị đội lên”, ông Thanh nói.

“Giá đất và giá nhà hiện nay quá cao so với khả năng của người dân, nếu chỉ tiếp tục tăng thì sẽ làm cho nhiều người khó có khả năng tiếp cận được với nhà ở”, ông Thanh nhấn mạnh.

Gs Võ cho hay: “Tại Việt Nam và Hà Nội rất thích áp bảng giá đất nhân với hệ số để định giá cho các trường hợp cụ thể, đây chính là yếu tố tham nhũng. Như vậy, khi bồi thường cho người dân để thu hồi đất, người dân sẽ bị thiệt”.

“Giao đất không thông qua đấu giá cũng sẽ làm lợi cho các chủ đầu tư, nếu tăng lên ở mức độ 30% cũng không giải quyết được bức xúc về giá đất. Để giảm đầu cơ thì giá Nhà nước phải sát với giá thị trường, như thế mọi chuyện mới giải quyết được”, ông Võ chia sẻ.

Theo các doanh nghiệp, nếu khung giá đất tăng chắc chắn sẽ tác động đến nguồn cung dự án mới. Bởi doanh nghiệp khó xoay xở tiền sử dụng đất và các chủ đầu tư chắc chắn sẽ tính chi phí đất vào giá bán cho người dân.

Khung giá đất cần được tính toán như thế nào?

Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Bởi vậy, suốt cả 1 năm qua và ngay trong những tháng cuối năm nay, không ít doanh nghiệp đang thấp thỏm chờ đợi thông tin về sự thay đổi trong khung giá đất mới. Rõ ràng, việc tăng khung giá đất sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường. Tại TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng vừa có văn bản góp ý về khung giá đất.

Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, các văn bản hiện hành về định giá khung giá đất đang dẫn đến tình trạng giá đất của các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương bất hợp lý. Đơn cử như bảng giá đất TP.HCM chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá trên thị trường.

Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng đề xuất, đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cần có khung giá đất riêng. Hiệp hội kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần", nên giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế địa phương.

Một số ý kiến khác lại cho rằng, điều chỉnh khung giá đất sẽ tạo nên "bom tấn" trên thị trường vì vậy việc thay đổi cần phải tính toán kỹ. Tăng khung giá đất nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, vừa phải tạo động lực để các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án. Đây là hai vấn đề lớn đăt ra đối với việc tăng khung giá đất vào đầu năm sau.

Theo nhiều chuyên gia, giá sàn tăng nhiều so với giá cũ cũng làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Trong khi tín dụng cho BĐS ngày càng bị thắt chặt, thì tăng giá đất sẽ khiến nhà đầu tư không mặn mà đầu tư vào hoạt động sản xuất do khó có hiệu quả. Việc chuyển đổi mô hình sử dụng đất, đô thị hóa tại các thành phố lớn cũng bị ảnh hưởng. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân.

Với tình trạng như hiện nay thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục giảm. Những dự án nào được triển khai mới, đủ điều kiện đưa ra thị trường sẽ có giá bán cao do chi phí đầu vào tăng, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị.

Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Thủy Tiên