Khó khăn khi cải tạo chung cư cũ
Hiện nay, Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư cũ cần được rà soát, cải tạo nhưng mới chỉ có 19 dự án được triển khai. Tại TP.HCM, 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975 đã được thống kê. Trong số 16 chung cư cấp D thuộc diện phải di dời, tháo dỡ, đến cuối năm 2025 mới có 9 chung cư hoàn tất việc di dời, với hơn 680 trong tổng số 1.194 hộ dân được bố trí tái định cư.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá phần lớn các khu nhà này được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước, chủ yếu là các khối nhà 4-5 tầng nằm tại khu vực nội đô, nơi đã được đầu tư đầy đủ về hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng.
Sau nhiều năm sử dụng, nhiều khu vực đang bộc lộ hàng loạt bất cập như hệ số sử dụng đất thấp, mật độ xây dựng thiếu hợp lý, thiếu không gian công cộng, thiếu bãi đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy không còn đáp ứng yêu cầu và chất lượng công trình xuống cấp.
Tuy nhiên, việc cải tạo lại những tòa chung cư này không phải dễ dàng. Đằng sau sự chậm trễ là hàng loạt vướng mắc liên quan đến quyền lợi của cư dân, cơ chế bồi thường, hiệu quả tài chính của dự án, năng lực hạ tầng đô thị và đặc biệt là việc tạo sự đồng thuận giữa hàng trăm chủ sở hữu trong cùng một tòa nhà.
VARS IRE cho biết: Nhiều năm qua, tại các đô thị lớn thường chỉ bắt đầu xử lý khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Khi đó, chi phí xã hội tăng lên, quá trình kiểm định, di dời, bồi thường và tái thiết đều trở nên phức tạp hơn, trong khi việc đạt được sự đồng thuận của cư dân cũng khó khăn hơn rất nhiều.
Vì vậy, VARS IRE cho rằng để quá trình tái thiết đô thị diễn ra bền vững, cần đồng thời bảo đảm hai mục tiêu: Khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và bảo vệ đầy đủ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
“Chỉ khi hai mục tiêu này được thực hiện song hành, việc cải tạo và tái thiết chung cư mới có thể trở thành động lực cho phát triển đô thị thay vì tiếp tục là điểm nghẽn kéo dài trong nhiều năm”, đơn vị này nhấn mạnh.
Sáu “chốt an toàn” khi thể chế hóa
Trước thực trạng này, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Một trong những nội dung quan trọng được nêu trong Nghị quyết đó là "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình".
Trong quá trình xây dựng các Luật, Nghị định, Thông tư nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21, VARS IRE cho rằng cơ quan xây dựng dự thảo cần lưu ý sáu nhóm vấn đề.
"Việc quản lý vòng đời chung cư là một bước chuyển cần thiết trong quá trình phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào cuộc sống mà không tạo ra những xáo trộn không cần thiết, quá trình thể chế hóa cần bảo đảm sự hài hòa giữa yêu cầu an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền tài sản của người dân", VARS IRE nhấn mạnh.
Thứ nhất, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu.
Theo VARS IRE, không nên tiếp cận niên hạn công trình bằng việc áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.
Cùng với đó, cần có cơ chế phản biện, kiểm định lại và khiếu nại đối với các quyết định liên quan đến việc buộc di dời, phá dỡ, nhằm bảo đảm tính khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Thứ hai, cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ.
Một trong những yêu cầu quan trọng nhất là không để người dân rơi vào khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và thời điểm hoàn thành công trình tái thiết.
Các quyền liên quan như phần quyền sử dụng đất chung, quyền tham gia dự án tái thiết, nguyên tắc nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý.
Chỉ khi quyền lợi được định danh đầy đủ, người dân mới có thể yên tâm tham gia vào quá trình tái thiết.
Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện. VARS IRE cho rằng tái thiết chung cư không chỉ là bài toán kỹ thuật mà trước hết là bài toán tài chính. Vì vậy, cơ chế huy động và phân bổ nguồn lực cần được xác lập ngay từ đầu.
Nguyên tắc chung cần hướng tới việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu từ diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm; đồng thời kết hợp với các nguồn lực khác như quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.
Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết, có thể thông qua một tài khoản tích lũy riêng, được quản lý minh bạch, công khai và sử dụng đúng mục đích. Cần tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.
Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế trong quá trình tái thiết. Một chính sách tốt không chỉ giải quyết bài toán của đa số, mà còn phải bảo vệ những nhóm dễ bị tổn thương.
Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm.
Do đó, cần nghiên cứu nhiều cơ chế hỗ trợ linh hoạt như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc cơ chế giãn nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp đặc biệt.
Thứ năm, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình. VARS IRE đánh giá quản trị một tài sản đô thị hiện đại không thể thiếu dữ liệu.
Mỗi chung cư cần từng bước được quản lý thông qua một “hộ chiếu công trình số”, trong đó cập nhật đầy đủ các thông tin như: thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thiết kế, niên hạn công trình, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy, việc sử dụng quỹ bảo trì, phần quyền sử dụng đất chung và phương án tái thiết khi cần thiết.
Hệ thống dữ liệu này cần được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và hệ thống thông tin thị trường bất động sản.
Trên nền tảng đó, các thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch.
Thứ sáu, cần làm tốt công tác truyền thông để tạo sự đồng thuận xã hội. Quản lý vòng đời công trình là một cách tiếp cận mới, tác động trực tiếp đến nhận thức của người dân về quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, nếu thông tin không được truyền tải đầy đủ, chính sách rất dễ bị hiểu sai theo hướng làm giảm quyền lợi của người sở hữu.
Cần khẳng định rõ rằng mục tiêu của việc xác định thời hạn sử dụng công trình không phải là giới hạn quyền sở hữu, mà là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống.
Song song với đó, quyền sử dụng đất, quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời phải được quy định minh bạch, có lộ trình và có giải pháp hỗ trợ phù hợp đối với những trường hợp khó khăn.
Tóm lại, VARS IRE cho rằng sự phát triển của đô thị hiện đại không thể chỉ dựa trên việc tạo ra những công trình mới, mà còn phụ thuộc vào khả năng quản lý hiệu quả những tài sản đã hình thành.
Nhà chung cư là một tài sản đặc biệt: nó vừa là nơi ở, vừa là một cấu phần của hạ tầng đô thị, đồng thời gắn với quyền tài sản lâu dài của hàng triệu người dân. Vì vậy, cách tiếp cận phù hợp không phải là lựa chọn giữa “quyền sở hữu” và “an toàn công trình”, mà là xây dựng một cơ chế để hai mục tiêu này cùng được bảo đảm.
"Nghị quyết 21 mở ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ tư duy xử lý khi công trình đã xuống cấp sang tư duy quản trị vòng đời tài sản ngay từ khi hình thành. Đây không chỉ là câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư, mà là bài toán lớn hơn về cách chúng ta tổ chức lại không gian đô thị, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân trong một giai đoạn phát triển mới.
Một chính sách tốt không phải là chính sách làm giảm quyền sở hữu của người dân, mà là chính sách giúp quyền sở hữu đó được bảo vệ trong một môi trường sống an toàn hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn", VARS IRE nhấn mạnh.
