Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đến tháng 6/2024, toàn thành phố đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho hơn 1,7 triệu thửa đất, đạt tỷ lệ 99,55% tổng số thửa đất cần cấp, chỉ còn khoảng 7.685 thửa đất (0,45%) chưa được cấp.
Mặc dù số lượng còn lại không nhiều, nhưng nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân vẫn thường xuyên phát sinh. Do đó, chính sách tính tiền sử dụng đất cần được điều chỉnh phù hợp để vừa đảm bảo ổn định xã hội, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Liên quan đến dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, HoREA đề nghị Bộ Tài chính (đơn vị soạn thảo dự thảo Nghị quyết này) bỏ cách ghi “không thấp hơn 30%” đối với trường hợp giao đất ở tại địa phương và “tối thiểu là 50%” đối với trường hợp vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, thay bằng quy định cứng, thống nhất trên toàn quốc.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA giải thích: Việc áp dụng cách tính “không thấp hơn” hoặc “tối thiểu” sẽ khiến địa phương lúng túng, không dám mạnh dạn quyết định mức thu cụ thể. Nếu quy định rõ ràng và thống nhất như thuế suất phần trăm, chính sách sẽ minh bạch hơn, hợp lý với khả năng tài chính của người dân và thuận lợi cho địa phương trong triển khai.
Bên cạnh đó, bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 tại nhiều địa phương đã tăng mạnh. Tại TP.HCM, theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, giá đất điều chỉnh đã tăng từ 2,36 đến 38,8 lần so với giai đoạn 2020–2024. Nếu vẫn giữ mức 30% và 50% như dự thảo, chi phí nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ trở thành gánh nặng lớn.
Trường hợp ông Nguyễn Văn A ở huyện Hóc Môn (cũ), có tổng diện tích là 1.000m2, trong đó hạn mức đất ở là 250m2. Tại khu vực này, đất ở có giá 36 triệu đồng/m2, trong khi phần đất nông nghiệp có giá khoảng 750.000 đồng/m2.
Nếu ông A làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở ở thời điểm hiện tại sẽ được tính theo Nghị định 103/2024. Như vậy, ông A phải nộp 35,25 tỷ đồng nếu muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, mức thu này tương đương việc ông A mua lại thửa đất của chính mình.
Trong khi đó, nếu tính theo dự thảo Nghị quyết do Bộ Tài chính đề xuất, đối với 250m2 đất trong hạn mức, ông A sẽ phải nộp 2,64 tỷ đồng. Đối với 750m2 đất còn lại được coi là đất vượt hạn mức, ông A sẽ phải nộp khoảng 10,12 tỷ đồng. Tổng mức thu sẽ phải nộp là 12,77 tỷ đồng, giảm 63,7% so với hiện hành nhưng vẫn cao.
Trước thực trạng đó, ông Châu đề xuất thu đất trong hạn mức là 20%, đối với phần đất vượt hạn mức sẽ thu 30%, thay vì 30% - 50% như dự thảo Nghị quyết. Như vậy, với trường hợp của ông A sẽ phải nộp là 9,69 tỷ đồng, giảm 72,5% so với hiện hành, hợp lý hơn nhưng vẫn là khoản đáng kể.
“Tôi kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục giữ cách quy định cứng tỷ lệ % như trước đây, nhưng điều chỉnh xuống mức 20% và 30%. Cách làm này được đánh giá là dễ áp dụng, có lý có tình, đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho người dân trong bối cảnh giá đất tăng cao, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững”, ông Châu nói.
