Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa bày tỏ sự hoan nghênh chủ trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị, theo chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm tại buổi làm việc với Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương ngày 24/2/2025.
Chủ trương này sau đó đã được thể chế hóa trong Nghị quyết số 201/2025 của Quốc hội và Nghị định 302/2025 của Chính phủ.
Theo HoREA, khái niệm “nhà giá rẻ” hiện gồm hai loại chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người dân đô thị (còn gọi là nhà ở giá phù hợp hoặc nhà ở giá thấp).
Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp như công nhân, người lao động, cán bộ công chức, người trẻ dưới 45 tuổi hay người mua nhà lần đầu.
Trong đó, nhà ở xã hội có mức giá thấp nhất, thường rẻ hơn khoảng 15–20% so với nhà ở thương mại cùng loại nhờ được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ lãi suất và giới hạn lợi nhuận doanh nghiệp không quá 10%.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn rất thiếu. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giai đoạn 2021–2025, cả nước mới hoàn thành 196 dự án với hơn 170.000 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Riêng năm 2025, tiến độ đã được cải thiện đáng kể khi hơn 102.000 căn được hoàn thành, chiếm hơn 60% tổng số căn của cả giai đoạn.
Lũy kế đến nay, cả nước có khoảng 737 dự án nhà ở xã hội đang hoàn thành hoặc triển khai với quy mô hơn 701.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu đề ra.
Dù vậy, theo HoREA, ngay cả khi hoàn thành mục tiêu này thì vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ của hàng chục triệu người dân đô thị.
Một thực tế khác là nhiều người có thu nhập trung bình hiện rơi vào tình trạng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại giá cao. Nhóm này thường có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng/tháng (cá nhân) hoặc 41–50 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình.
Trong khi đó, thị trường lại thiếu nghiêm trọng loại nhà ở thương mại giá phù hợp, thường là căn hộ 1–2 phòng ngủ, diện tích 50–70 m², giá khoảng 2–5 tỷ đồng/căn.
Tại TP HCM, từ năm 2021 đến giữa năm 2025 gần như không còn nguồn cung phân khúc này, trong khi nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% thị trường, dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu.
HoREA cho rằng nguyên nhân không chỉ do thiếu nguồn cung dự án mà còn do khung pháp lý hiện hành chưa có cơ chế đủ mạnh để hỗ trợ phát triển nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập trung bình.
Vì vậy, Hiệp hội đề xuất bổ sung vào Luật Nhà ở cơ chế cho phép người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Trong thời gian chờ sửa đổi Luật Nhà ở 2023, HoREA đánh giá cao việc Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời kêu gọi các đơn vị sớm đóng góp ý kiến để hoàn thiện chính sách.
