Đề xuất cơ chế 'bán trước – giải chấp sau': HoREA lên tiếng
Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã có ý kiến đề nghị xem xét cho phép chủ đầu tư được huy động vốn, bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp ngân hàng theo cơ chế “bán trước - giải chấp sau”, đi kèm theo đó là điều kiện người mua được cung cấp đầy đủ thông tin và có sự chấp thuận của ngân hàng cho vay.
Ngay sau đề nghị này, một số ý kiến cho rằng, đề nghị này có thể đưa người mua nhà vào thế bị động. Bởi bản chất, nhà ở hay căn hộ được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, thì ngân hàng là bên nắm quyền ưu tiên đối với tài sản.
Trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản dù người mua đã đóng tiền. Vì vậy, nhiều khả năng người mua có nguy cơ mất cả tiền cả nhà.
Về ý kiến này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: HoREA không phải là cơ quan đề xuất nới điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa giải chấp. Trên thực tế, trước đây, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 đều cho phép chủ sở hữu tài sản, nhà ở được bán tài sản, nhà ở thế chấp có điều kiện rất chặt chẽ.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 đã đặt ra nguyên tắc chung là: Nhà ở đã thế chấp chỉ được bán khi đã giải chấp, trừ trường hợp người mua và ngân hàng cùng đồng ý.
Tuy nhiên, Nghị định 96, hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản chưa hướng dẫn rõ trường hợp: Chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa giải chấp mà vẫn muốn bán.
Vì khoảng trống pháp lý này, HoREA đã đề nghị sửa đổi Nghị định 96, theo hướng: Phải công khai rõ tình trạng thế chấp trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đó là đã giải chấp hay chưa giải chấp.
Nếu chưa giải chấp, thì trước khi ký hợp đồng, phải giải chấp và gửi giấy xác nhận cho cơ quan quản lý để công khai. Hoặc chỉ được bán khi có văn bản đồng ý của cả người mua và ngân hàng.
Trường hợp bán khi chưa giải chấp, thì ngân hàng được kiểm soát dòng tiền bán nhà, đồng thời tiền phải dùng để trả nợ và thực hiện giải chấp.
HoREA cho rằng việc bổ sung quy định này sẽ giúp đồng bộ giữa: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Đồng thời làm rõ cơ chế “bán trước – giải chấp sau” để tránh rủi ro pháp lý cho cả người mua và ngân hàng.
Phải có sự đồng ý giữa 3 bên
Ông Châu đề nghị bổ sung quy định: Nếu nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, thì chỉ được bán khi có văn bản đồng ý của cả 3 bên gồm: Người mua (hoặc thuê mua), ngân hàng nhận thế chấp và chủ đầu tư.
Quy định này nhằm bảo đảm quyền được biết đầy đủ của người mua, vì nhà ở đang thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu. Khi được công khai rõ ràng, người mua có thể tự quyết định mua hay không, tránh rủi ro pháp lý.
Đồng thời, ông Châu cũng đề xuất: Trong trường hợp chưa giải chấp, ngân hàng có quyền kiểm soát dòng tiền từ việc bán nhà để đảm bảo tiền được dùng đúng mục đích trả nợ và thực hiện giải chấp, qua đó bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng.
Quy định này cũng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư phải thế chấp dự án để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện bán, họ chưa có nguồn thu để giải chấp ngay. Nếu không cho phép huy động vốn theo cơ chế này, dự án sẽ bị ách tắc dòng tiền, không thể tiếp tục triển khai.
Cuối cùng, việc yêu cầu ghi rõ tình trạng thế chấp trong văn bản thông báo của Sở Xây dựng còn giúp cơ quan quản lý dễ giám sát, nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.
“Vì vậy, Hiệp hội cho rằng, nếu quy định được bổ sung đầy đủ và minh bạch, sẽ không xảy ra tình trạng “bán trước – giải chấp sau, người mua cầm đằng lưỡi” như một số lo ngại”, ông Châu nói.
