Không nên “đánh đồng” giữa quyền sở hữu tài sản với thời hạn sử dụng nhà chung cư

Không thể căn cứ thời hạn sử dụng công trình để quy định thời hạn sở hữu nhà ở

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (diễn ra vào tháng 5/2023). Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường vừa có văn bản số 2101/TB-TTKQH, thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Phiên họp thứ 21.

Kết luận nêu rõ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao Chính phủ đã nỗ lực, trách nhiệm trong quá trình chuẩn bị hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đối với các nội dung cụ thể, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật. Tuy nhiên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cần bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ, có tính khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời để phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đây là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội, do đó, trong trường hợp Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì đề nghị xây dựng 2 phương án. Trong đó, bao gồm phương án của Chính phủ đề xuất và phương án theo ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đề xuất của Cơ quan thẩm tra để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Đồng thời, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, Tờ trình của Chính phủ cần phân tích, làm rõ cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý và thực tiễn; đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích ưu điểm, hạn chế; hoàn thiện quy định của từng phương án, làm cơ sở để đại biểu Quốc hội thảo luận dân chủ, phát huy trí tuệ tập thể để lựa chọn được phương án tốt nhất, khả thi nhất; khắc phục được bất cập, vướng mắc của Luật Nhà ở hiện hành, đáp ứng được mong mỏi, nguyện vọng của người dân trong xã hội, phục vụ hiệu quả quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, góp ý cho dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thượng tá Nguyễn Xuân Hùng - nguyên điều tra viên cao cấp của Công an thành phố Hà Nội cho biết: Đối với vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, lập luận của cơ quan xây dựng dự án Luật là “pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư; trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình; theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ”.

Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng “nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư”.

Thượng tá Nguyễn Xuân Hùng cho rằng, không nên “đánh đồng” giữa quyền sở hữu tài sản với thời hạn sử dụng của công trình. “Quyền sở hữu là một trong các quyền cơ bản, quan trọng nhất của công dân, được quy định trong Hiến pháp. Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư thì quyền sở hữu đó được bảo vệ; quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013. Do đó, về vấn đề sở hữu nhà chung cư, không thể căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình để quy định thời hạn sở hữu nhà ở”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Xuân Hùng phân tích.

Thượng tá Nguyễn Xuân Hùng bày tỏ đồng tình với quan điểm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). “Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã rất thận trọng, trách nhiệm, lắng nghe trên cơ sở thực tiễn để đưa ra những ý kiến khoa học, khách quan, phù hợp với nguyện vọng của cử tri và nhân dân”, vị chuyên gia pháp lý nói.

Cần quy định cụ thể trách nhiệm đối với việc xây dựng nhà ở cho công nhân

Tại Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về nội dung bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hai phương án. Trong đó, phương án 1 quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành về trách nhiệm của chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP vào dự thảo Luật.

Các chuyên gia cho rằng, phương án 1 có ưu điểm là thể hiện được vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, phương án này cũng có nhược điểm là tăng gánh nặng ngân sách và sẽ càng khó hơn với các địa phương có điều kiện kinh tế, xã hội chưa cao.

Trong khi đó, phương án 2 tiếp tục giữ nguyên quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Phương án này sẽ bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành, quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư trong việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, giảm bớt gánh nặng ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) là chưa phù hợp thực tiễn. Vấn đề này cần được xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng, lấy ý kiến rộng rãi.

Theo quy định hiện hành, Luật Doanh nghiệp đã có quy định về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, trong đó, có việc phát triển nhà lưu trú cho công nhân. Thượng tá Nguyễn Xuân Hùng cho rằng, để đồng bộ giữa các quy định của pháp luật, cũng như xuất phát từ tình hình thực tiễn thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên có quy định cụ thể trách nhiệm đối với việc xây dựng nhà ở cho công nhân.

Đồng thời, chúng ta cũng phải có quy định đơn giản hóa các thủ tục hành chính, miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân. Việc này nhằm thu hút được nhà đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào quá trình đảm bảo an sinh xã hội.

Thiên An