Trước thềm sự kiện Diễn đàn Kinh tế - Xã hội của Quốc hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho biết: Việc phát triển nhà ở xã hội sau đại dịch sẽ là lực đẩy kinh tế, hỗ trợ cho 35 ngành kinh tế khác phát triển theo. Đặc biệt, về mặt xã hội, việc phát triển các dự án này còn giúp lực lượng lao động gắn bó với công ty, tránh tình trạng lao động bỏ về quê.

7 bất cập liên quan tới việc phát triển nhà ở xã hội

Dù vậy, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, dù phân khúc này mang lại rất nhiều lợi ích và được Nhà nước khuyến khích, thế nhưng hiện nhà ở xã hội đang tồn tại hàng loạt bất cập.

Thứ nhất, hiện nay, trình tự thủ tục xin dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất khó, kéo dài rất lâu, trung bình khoảng 3 - 5 năm, có dự án kéo dài lâu hơn. “Hiện nay chúng ta chưa có một quy trình xin dự án nhà ở xã hội riêng mà đang theo quy trình xin dự án nhà ở thương mại. Đồng thời cũng chưa có một tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội riêng”, ông Nghĩa nói.

Thứ hai, cơ chế ưu đãi trong thực tế chưa thực sự hỗ trợ cho doanh nghiệp. Theo đó, trong Luật Nhà ở 2014 có quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi. Cụ thể, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,…

Tuy nhiên, việc tiếp cận các ưu đãi này còn hạn chế. Đơn cử như gói vốn vay ưu đãi, thực tế chủ đầu tư rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi, do nguồn vốn ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít.

Điều này bắt buộc doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao, với lãi suất 11%/năm. Giai đoạn từ năm 2016 đến nay, Chính phủ chưa bố trí nguồn vốn tái cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư vay xây dựng nhà ở xã hội.

Hoặc như về kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định, các chủ đầu tư được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần chi phí này. Tuy nhiên, việc đầu tư hạ tầng thì hầu như các tỉnh, thành phố không hỗ trợ kinh phí cho nhà đầu tư mà nhà đầu tư phải tự bỏ kinh phí 100% để đầu tư hạ tầng khi làm dự án nhà ở xã hội. 

“Ví dụ như vừa qua, chúng tôi có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường một địa phương về việc đầu tư trạm xử lý nước thải nhưng không cơ quan nào trả lời nên chủ đầu tư phải tự bỏ tiền đầu tư xây dựng trạm xử lý nước thải, dẫn đến tăng thêm chi phí xây dựng, chi phí cao như nhà ở thương mại nên giá thành nhà ở xã hội cũng cao theo”, ông Nghĩa nêu.

Thứ ba, lợi nhuận làm nhà ở xã hội rất thấp, khiến nhiều chủ đầu tư nản lòng. Theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội được quy định lợi nhuận chỉ 10% hoặc 15% tùy theo loại hình bán hay cho thuê nhà ở xã hội, thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.

Thế nhưng, trình tự thủ tục từ khi xin dự án đến khi xây dựng hoàn thành khoảng 5 năm, mà lợi nhuận chỉ 10% thì chia lợi nhuận trung bình có 2%/năm là quá thấp, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm của ngân hàng nên khó thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ tư, việc xét duyệt hồ sơ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, nhiều thủ tục phức tạp.

Thứ năm, làm nhà ở xã hội vẫn bị kiểm toán. Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên đất doanh nghiệp tự bồi thường và xây dựng bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, chưa được hưởng các chính sách ưu đãi nhưng lại bị kiểm toán như các dự án nhà ở thương mại, trong khi các doanh nghiệp đã quá khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Thứ sáu, thuế nhà trọ cho công nhân thuê đang rất cao. Cụ thể, thuế suất thuế VAT là 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 2%, tổng cộng 7% trên doanh thu. Trong khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho thuê thì thuế VAT là 3% và lợi nhuận là 15%, thuế thu nhập doanh nghiệp là 6% trên lợi nhuận, tổng cộng 15% × 6% = 0,9%. Vậy người dân xây dựng nhà trọ hiện nay đang đóng thuế gấp đôi, không được ưu đãi.

Thứ bảy, doanh nghiệp không được xây nhà ở xã hội dạng nhà trọ, phòng trọ để cho thuê vì lo ngại phòng trọ không đảm bảo chất lượng, nhanh xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy, trật tự xã hội trong các khu dân cư.

Hàng loạt kiến nghị khơi thông chính sách cho nhà ở xã hội

Trước những bất cập nêu trên, ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị Quốc hội, Chính phủ xem xét rút ngắn trình tự thủ tục làm dự án nhà ở xã hội. Đồng thời có một tiêu chuẩn riêng cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất tự nguyện làm 100% dự án Nhà ở xã hội mà quy hoạch của khu đất là các loại đất: Đất thương mại dịch vụ, Đất ở và Đất hỗn hợp. 

Về các chính sách ưu đãi, ông Nghĩa mong muốn sớm sửa Luật thuế GTGT, thuế TNDN về thuế suất thuế GTGT và TNDN đối với nhà ở xã hội cho thuê cho phù hợp với quy định của Luật Nhà ở để doanh nghiệp được hưởng đúng chính sách ưu đãi về thuế. 

Nhà nước tập trung hỗ trợ cho doanh nghiệp cũng như người dân thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội được tiếp cận gói vốn vay ở Ngân hàng chính sách xã hội với điều kiện vay, lãi suất vay, thời gian vay hợp lý, phù hợp thực tiễn.

Tránh việc tập trung hỗ trợ người dân mà không hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở xã hội bởi không có sản phẩm thì lấy gì để người dân mua.

Ngoài ra, ông Nghĩa kiến nghị không kiểm toán với doanh nghiệp làm dự án này, đồng thời giảm giảm 50% thuế cho người xây dựng nhà trọ vì đây là hình thức xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân thuê,...