Nên đầu tư vào phân khúc nào thay vì chạy theo những vùng đất “sốt"?

Gần đây, những cơn “sốt” đất ảo liên tục rộ ở nhiều địa phương. Sóng đất hồi đầu năm 2020 ở Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) vừa dịu xuống, huyện Thạch Thất (Hà Nội) lại bùng lên một cơn “sốt” đất khác khi có đề nghị xây dựng 2 khu đô thị tại địa phương này.

Đến đầu năm nay, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước trở thành “chảo lửa” tiếp theo sau thông tin Thủ tướng Chính phủ chấp thuận giao lại Sân bay quân sự Téc-ních để tỉnh này nghiên cứu lập quy hoạch sân bay lưỡng dụng với quy mô 500ha. Cũng như ở Bình Ba và Thạch Thất, cơn “sốt” đẩy giá đất tại đây lên chóng mặt trong khoảng thời gian ngắn rồi hạ nhiệt.

Bà Kim Bảo Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho rằng không loại trừ khả năng giới đầu cơ và môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, đường xá, cầu cảng… để tung thêm các thông tin đồn thổi, khai thác hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

“Một ví dụ là thông tin thành lập TP Thủ Đức khiến giá đất quanh khu vực này tăng lên ‘chóng mặt’. Cụ thể, trong quý II/2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2”, bà Ngọc phân tích.

Nguyên nhân khác được cho rằng đến từ việc lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm, cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản.

Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 tiếp tục “gia cố” niềm tin của không ít nhà đầu tư rằng bất động sản là “hầm trú ẩn” an toàn và giá trị sẽ tăng theo thời gian, tiếp tục khiến cho có thêm nguồn tiền chuyển vào bất động sản nhằm “găm” đất hướng đến trung và dài hạn.

Ngoài ra, nhu cầu đất khu công nghiệp tăng cao cũng đòi hỏi phải có các khu dân cư phát triển xung quanh khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ cho lượng lao động tại những khu vực này.

Theo chuyên gia, “sốt” đất có thể khiến nợ xấu tăng cao và làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng.

“Với nhà đầu tư, họ có thể rất khó để tìm ra người mua lại bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung do đại dịch Covid-19, vừa phải ‘chôn’ vốn trong thời gian dài, vừa chịu áp lực lãi vay. Đến lúc đó thì nguy cơ họ mất khả năng trả nợ là rất cao, khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay”, bà Ngọc nhận định.

Cạnh đó, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho rằng “sốt” đất là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án.

“Sốt” đất còn làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố “ma” không người sống.

Thay vì chạy theo những vùng đất “sốt", bà Ngọc cho rằng phân khúc căn hộ vẫn rất tiềm năng với các nhà đầu tư, đặc biệt là căn hộ tầm trung với mức giá dưới 60 triệu/m2 có thanh khoản khá ổn. Với phân khúc này, nhà đầu tư nên lưu ý các thông tin về uy tín của chủ đầu tư, vị trí tọa lạc của dự án, cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh hay giao thông liên kết vùng có thuận tiện hay không.

Ngoài ra, theo bà Ngọc, đất nền cũng là phân khúc tạo lợi nhuận tương đối tốt. Sản phẩm đất nền giá hợp lý ở các khu vực lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vừa có sự cạnh tranh về giá, vừa dồi dào nguồn cung sẽ phần nào làm giảm chênh lệch cung cầu tại TPHCM.

“Đất nền, nhà phố giá dưới 10 tỷ đồng luôn được xem là kênh đầu tư hút vốn dài hạn vì tâm lý của người Việt cảm thấy an toàn hơn khi nắm giữ những tài sản hữu hình”, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam đánh giá.

Kỳ Hoa