Anh Lê Hữu Cầu (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) chia sẻ, cách đây 2 tháng, khi cơn sốt đất ven hồ đang vào sóng. Mảnh đất 1.200 m2 của anh ở Hoà Bình sau một thời gian ngắn đã có người đặt mua. Mảnh đất nằm ven hồ, nhiều cây xanh nên rất phù hợp cho khách hàng đầu tư nghỉ dưỡng.

Mảnh đất có vị thế đẹp, nên nhanh chóng được chốt với giá 5,5 tỷ đồng. Khách hàng mua đất của anh cũng rất thiện chí, sẵn sàng đặt  cọc cho anh 1 tỷ đồng và hẹn 1 tuần sau sẽ chuyển nhượng.

Ban đầu, anh Cầu nghĩ rằng, người mua có thiện chí nên mới đặt cọc nhiều. Tuy nhiên, vấn đề bắt đầu xảy ra kể từ đây, đúng ngày hẹn người mua quay lại và đo đạc diện tích mảnh đất. Khi đó anh Cầu mới tá hỏa, mảnh đất của anh diện tích không đủ 1.200 m2 như cam kết trong hợp đồng.

“Tôi mua lại mảnh đất này từ cách đây hơn 5 năm, khi mua, mảnh đất này đã được chủ cũ xây tường gạch giữ đất sẵn rồi, tôi chỉ nhìn diện tích trên sổ để mua, chứ không bao giờ đo đạc thực tế”, anh Cầu cho hay.

Sau khi đo lại thực tế diện tích mảnh đất chỉ có 1.150 m2. Vì chưa bao giờ mua bán gì nên anh Cầu thấy trên sổ đỏ ghi bao nhiêu thì rao bán như thế. 

Tuy nhiên, khách hàng nhất định đòi phạt cọc vì trong giấy cọc có cam kết: “Nếu diện tích đất không đủ, phải bồi thường người mua bằng số tiền cọc”.

“Họ một mực đòi phạt cọc đúng 1 tỷ đồng, nhất quyết không thương lượng dù tôi đã đồng ý giảm toàn bộ diện tích thiếu hụt. Nếu không trả  họ sẽ gửi đơn kiện lên toà, ai sai người ấy chịu”, anh Cầu kể.

Bên cạnh đó, nếu không bồi thường, người mua doạ sẽ cho xã hội đen tìm đến nhà anh và cho người đứng canh ở mảnh đất khiến anh không thể bán được cho ai nữa.

Sau khi chấp nhận phạt cọc số tiền 1 tỷ đồng, anh Cầu mới được những hộ dân xung quanh cho biết, trước ngày ký cọc vài hôm, đã có người đi xuống đo đạc mảnh đất của anh cẩn thận.

“Họ đã biết mảnh đất của tôi bị thiếu diện tích thực tế, nên cố tính mua giá cao, cọc nhiều tiền để lừa mình”, anh Cầu nhăn nhó nói.

Cũng bị gài hợp đồng đặt cọc như anh Cầu, chị Mai Anh (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, tôi có 1 mảnh đất trồng cây công nghiệp lâu năm ở Ba Vì, có 50 m2 đất ở, mảnh đất rộng 2.000 m2. Thời điểm sốt, tôi rao bán với giá 4 tỷ.

Chỉ vài ngày sau đã có khách quan tâm. Sau vài ngày đàm phán, họ chốt giá mua là 3,7 tỷ đồng. Việc đặt cọc diễn ra khá nhanh chóng, vì bản thoả thuận đặt cọc dài 5 trang, nên tôi cũng không đọc kỹ. 

Đến ngày công chứng, vị khách của chị Mai Anh bỗng “quay xe” nói chị đã vi phạm thoả thuận cọc. 

Cụ thể, trong giấy cọc ghi rõ “khu đất nằm trong khu dân cư đã có sẵn”, nhưng mảnh đất của chị xung quanh bốn bề đều là cây cối, không có nhà dân ở.

Vì thế, vị khách mua nhà của chị kiên quyết không làm chuyển nhượng, bắt chị phải đền cọc số tiền là 300 triệu đồng. 

Chị Mai Anh thương lượng chỉ trả lại cọc 300 triệu đồng và không bị phạt, nhưng vị khách này không nghe, đòi kiện chị.

Cuối cùng, vì không chịu được lằng nhằng, chị Mai Anh chấp nhận mất oan số tiền 300 triệu đồng. 

“Vì thấy cơn sốt đất đang nóng nên tôi không mấy để ý, thấy được giá là bán vội, ai ngờ tiền lãi không thấy đâu, mất toi 300 triệu đồng”, chị Mai Anh nhăn nhó nói.

Theo các chuyên gia, trong cơn sốt đất, lợi dụng tâm lý bán được giá của chủ đất, những chiêu trò lừa cọc diễn ra khá nhiều. 

Những đối tượng trên chủ yếu là “cò” đất, lái buôn không muốn chi tiền, không có nhu cầu đầu tư dài hạn và không có khả năng thẩm định giá bất động sản.

Họ đã tìm hiểu kỹ về lô đất, thấy có sơ hở liền lợi dụng hoặc cài cắm những mánh khoé ngôn từ để ép khách phạt cọc. 

“Để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất thì các bên đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét bản thân có đáp ứng được các điều khoản, phần mô tả hiện trạng hay không… tránh ký vào hợp đồng mà bên khác đưa cho khi chưa soát kỹ thông tin. Có thể tham khảo ý kiến luật sư đối với hợp đồng đó hoặc thuê luật sư soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra có thể thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng đặt cọc”, các chuyên gia đưa ra lời khuyên.