Nhà ở xã hội vẫn là một phân khúc khó phát triển

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng hơn 1,8 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong giai đoạn 2021-2030.

Theo đề án, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu từ năm 2021-2025 sẽ hoàn thành 700.000 căn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 54% nhu cầu. Từ năm 2025-2030 sẽ hoàn thành 1,1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 85% nhu cầu nhà ở của công nhân, người thu nhập thấp sống ở các đô thị.

Trên thực tế, trong vài tháng gần đây, nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản đã công bố các dự án nhà ở xã hội ở một số địa phương, trong đó có cả Hà Nội và TP.HCM.

Nếu các dự án này được thực hiện, thì đây sẽ là quỹ nhà ở “giá rẻ” quý giá, bổ sung cho thị trường đang rất khan hiếm như hiện nay.

Hiện tại, thị trường Hà Nội hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết và nguồn cung mới là không có. 

Để thực hiện mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân,  Hà Nội đang triển khai chương trình phát triển nhà ở đặt mục tiêu đến năm 2025, và gói tín dụng lên tới 65.000 tỷ đồng để hỗ trợ chủ đầu tư và các đối tượng mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng: Nhà ở xã hội vẫn là một phân khúc khó phát triển. Bởi hiện còn có rất nhiều vướng mắc về hệ thống pháp luật, thủ tục đầu tư,...

Bà Hằng phân tích: Một trong những yếu tố dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung như vậy là thủ tục pháp lý kéo dài, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc phát triển các dự án nhà ở. 

“Việc kiểm soát tín dụng bị thắt chặt và chi phí xây dựng ngày càng gia tăng cũng là những thách thức mà các chủ đầu tư đang đối mặt”, bà Hằng chia sẻ.

Bên cạnh đó, chủ trương dành 20% quỹ đất ở để phát triển nhà ở xã hội đã được rất nhiều chủ đầu tư thực hiện, nhưng diện tích đó chưa được thực sự tận dụng và phát huy.

“Điều này có thể do thủ tục pháp lý phức tạp cũng như kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư chưa được thỏa mãn. Trên thực tế, nếu quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay được khai thác tốt thì thị trường sẽ có thêm nguồn cung cho loại hình nhà ở này”, chuyên gia của Savills cho biết.

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản nhận định: Ít nhất trong vòng 2 - 3 năm nữa, triển vọng tăng cung nhà ở xã hội cho các đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang bất khả thi.

"Hiện nay thị trường đang có rất nhiều vướng mắc, chưa thể tháo gỡ được. Bản thân các doanh nghiệp cũng "ngại" đầu tư vào phân khúc này do lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% tổng giá trị đầu tư. Do đó, người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở đang rất mong manh", ông Tuấn nói.

Giá bán nhà ở tại Hà Nội không ngừng leo thang

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, kể từ năm 2018, giá bán ở phân khúc căn hộ không ngừng leo thang. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 10%, và giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. 

Trong đó, sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp đã tăng từ mức 14% năm 2018 lên 44% trong 6 tháng đầu năm 2022.

Phân khúc nhà thấp tầng cũng có những bước tiến mới. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, trong khi đó, giá liền kề cũng ghi nhận tăng hơn một nửa. 

Sáu tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp, với giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse và liền kề đều tăng quanh mức 20%. 

Nguồn cung mới hạn chế cùng với giá bán sơ cấp tăng có thể là nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp sôi động hơn.

Theo Savills, thị trường nhà ở có thể sôi động trở lại nhờ sự cân bằng giữa giá bán và năng lực của nguồn cầu. 

Đứng trước câu hỏi về những biến động sẽ xảy ra sắp tới, bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: Đà tăng giá đến từ những nguyên nhân khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Những vấn đề về thủ tục, pháp lý, hay chi phí ban đầu cao là cản trở đối với những điều chỉnh lớn trong thị trường. 

“Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện”, bà Hằng nói.