Quy định về giá trị chênh lệch địa tô hiện nay giữa Nghị định 25/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn (06/TT-BKHDT) khiến các doanh nghiệp khó khăn.
Tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế VCCI cho biết, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư 06 vẫn hiện vẫn đang gây nhiều khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, sau những nỗ lực tiếp tục lấy ý kiến đóng góp để hoàn thiện văn bản pháp luật, dự kiến, tháng 9 năm nay, dự thảo sửa đổi Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT sẽ chính thức được công bố và ban hành.
“Tôi hy vọng những đề xuất, kiến nghị từ chính các hiệp hội, những doanh nghiệp, doanh nhân sẽ là giúp cho văn bản này ngày càng được hoàn thiện và nhanh chóng phát huy hiệu lực, hiệu quả trong đời sống thực tiễn”, ông Tuấn bày tỏ.
Thay mặt cơ quan chủ trì và soạn thảo, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phát biểu, thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được ban hành có nội dung hướng dẫn công thức tổng quát xác định giá sàn nộp ngân sách Nhà nước hay còn gọi là xác định giá trị địa tô chênh lệch (M3).
Theo bà Lê, Thông tư 06 từ khi được ban hành đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Tập đoàn Hợp Lực phát biểu: “Doanh nghiệp rất lo lắng trong khi chính quyền địa phương thì lúng túng trong việc xác định “giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3)”.
“Sự thiếu thống nhất và chậm trễ trong việc xác định giá trị m3 đang khiến cho hàng trăm doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh lao đao, người lao động mất việc làm, ngân sách nhà nước thất thu, kìm hãm sự phát triển của đất nước”, ông Đệ nói.
Theo ông Đệ, sự khác không đồng nhất và khác biệt giữa Thông tư và Nghị định là quá lớn.
“Cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175 ha, nhưng trước khi Thông tư 06 có hiệu lực thì giá trị m3 khoảng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi Thông tư số 06 ra đời thì giá trị m3 tăng lên 290 lần là 580 tỷ đồng”, ông Đệ lấy ví dụ.
Theo quan điểm của ông Đệ, nguyên nhân là do sự ban hành chính sách chưa thực tế, thiếu sự tham chiếu đa chiều của các văn bản pháp luật liên quan gây thiệt thòi lớn đối với các doanh nghiệp nếu áp dụng cách tính giá trị địa tô theo Thông tư này.
Đồng tình quan điểm, ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bổ sung thêm, vấn đề đáng trăn trở nhất hiện nay là việc so sánh các vị trí đất.
“Cần đặc biệt quan tâm đến vị trí của những khu đất có cùng mục đích sử dụng để thấy được giá trị và lợi ích sử dụng của chúng. Các yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, pháp lý, đền bù giải phóng mặt bằng ... cũng cần phải tính toán để đưa ra kết quả tổng thể”, ông Trương Anh Tuấn phát biểu.
“Đây không chỉ là tính chi phí đơn thuần, mà còn là chi phí cơ hội và lợi nhuận thu được. Do vậy, các văn bản hướng dẫn luật, nghị định cần phải tiến tới những điểm trung hòa về quyền và lợi ích giữa các bên tham gia mới đảm bảo được hài hòa các vấn đề về kinh tế và tháo gỡ được những vướng mắc, khó khăn hiện nay trong thực tiễn", ông Trương Anh Tuấn nói thêm.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT, DVL Ventures nghiên cứu, nhận thấy công thức xác định giá trị m3 quy định tại Thông tư 06 là phù hợp với Nghị định 25. Tuy nhiên, việc xác định các quỹ đất tham chiếu còn một số nhược điểm dẫn đến giá trị m3 còn chưa thực sự phù hợp với thực tế trong nhiều trường hợp.
Theo ông Chung, Thông tư số 06 cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được tự xác định các thông số đầu vào để tính toán giá trị m3, nhưng chỉ nêu nguyên tắc chung, không cụ thể, nên khi địa phương áp dụng vào thực tế sẽ gặp khó khăn.
Để đảm bảo phù hợp với quy định tại NĐ số 25/2020/NĐ-CP đồng thời đáp ứng
Yêu cầu thực tiễn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid hiện nay cần đẩy mạnh khuyến khích, thu hút đầu tư, ông Chung đề xuất sửa đổi quy định về việc xác định giá trị m3 tại Phụ lục số 05 Thông tư số 06/2020/TT – BKHĐT theo hướng cho phép người có thẩm quyển, bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để tính giá trị m3.
Cụ thể, theo ông Chung, Nhà nước nên cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động xác định thời gian tham chiếu và mở rộng phạm vi sang địa bàn khác có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự, để địa phương đó có điều kiện thực hiện các biện pháp bình ổn thị trường bất động sản trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố.
Mạnh Cường
