Thiếu lành mạnh về pháp lý và tài chính 

Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, trực tiếp đóng góp trên dưới 10%GDP hàng năm thông qua kinh doanh BĐS và xây dựng. 

Bên cạnh đó, thị trường BĐS tạo việc làm và thu nhập cho hàng trăm ngàn lao động cũng như tạo lập cơ sở hạ tầng thiết yếu cho hàng loạt các ngành công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là cung cấp chỗ ở cho hàng chục triệu gia đình và thực thi chiến lược công nghiệp hóa cùng với đô thị hóa làm thay đổi bộ mặt của đất nước.

Tuy nhiên, nếu so với thị trường hàng hóa dịch vụ hay thị trường tài chính thì thị trường BĐS nước ta biến động mạnh hơn nhiều và luôn song hành với những đợt “sốt nóng, sốt lạnh”, lúc thì “bong bóng”, khi lại “đóng băng. 

Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ BĐS liên tục phát triển cả về quy mô, mức độ, phạm vi lẫn tính chất phức tạp và liều lĩnh.

Theo TS Vũ Đình Ánh, Viện Kinh tế - Tài chính cho rằng, thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, thị trường tín dụng ngân hàng, thị trường chứng khoán cũng như tài chính doanh nghiệp và tài chính của các hộ gia đình, cá nhân. 

Tuy nhiên, chính sự thiếu lành mạnh về pháp lý và tài chính là căn nguyên khiến cho thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, nhiều sản phẩm BĐS ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực có khả năng thanh toán của toàn xã hội mà chuyển sang đáp ứng nhu cầu đầu cơ, tích trữ BĐS, thậm chí tiếp tay cho rửa tiền. 

Trong khi hàng chục triệu người có nhu cầu sử dụng thật không tiếp cận được với sản phẩm BĐS phù hợp thì hàng triệu tỷ đồng, hàng ngàn hecta đất lại đổ vào những sản phẩm BĐS bỏ hoang, gây lãng phí khủng khiếp các nguồn lực của nền kinh tế, đồng thời khoét sâu bất bình đẳng xã hội. 

Chính vì vậy, lành mạnh hóa thị trường BĐS không chỉ cần thiết và cấp bách đối với chính sự phát triển của lĩnh vực BĐS mà còn quan hệ mật thiết với sự lành mạnh của hệ thống tài chính, của nền tài chính quốc gia và rộng hơn là cả nền kinh tế. 

Nguồn vốn vào thị trường bất động sản chưa đảm bảo tính lành mạnh

Riêng với vấn đề nguồn vốn cho BĐS, TS Vũ Đình Ánh cho biết, nguồn vốn này có quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng cho một dự án và tổng vốn đầu tư vào BĐS đã tương đương hàng trăm tỷ USD song phải là nguồn vốn trung dài hạn ổn định và bền vững.

Thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS chưa đảm bảo tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng chỉ khoảng 10%. 

“Rõ ràng, nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường BĐS về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp”, TS Vũ Đình Ánh nói.

Theo ông Ánh, sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường BĐS khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống tổ chức tài chính bị thu hẹp. 

“Lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường BĐS theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, từ các quỹ đầu tư BĐS, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán,... là lối thoát cho tài chính BĐS hiện nay”, ông Ánh nói.