Nguồn vốn: Thách thức lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản
Nhờ vào những nỗ lực của Đảng, Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương trong việc cải cách thể chế, đồng loạt tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết: Thông thường, vào tháng Giêng (âm lịch) được coi là tháng ăn chơi, thời điểm này sẽ có ít khách hàng mua - bán các sản phẩm giá trị cao như bất động sản.
Thế nhưng, vừa qua, GP.Invest đã mở bán một dự án và có tốc độ bán nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024. Điều này cho thấy, thị trường đã có sự phục hồi, sức mua có sự tăng trưởng hơn trước.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest. Nguồn: VV
Mặc dù vậy, ông Hiệp cho rằng, với GP.Invest nói riêng và các doanh nghiệp bất động sản khác nói chung vẫn đang phải đối mặt với một số khó khăn nhất định. Một trong số thách thức đó chính là nguồn vốn.
Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Hiệp nói: Trong ngành bất động sản, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò quan trọng nhất, trong khi trái phiếu và các hình thức huy động vốn khác là nguồn vốn thứ hai.
Về nguồn vốn tín dụng, hiện lãi suất vay dao động từ 8% - 9%, trong khi vay trung hạn ở mức 8% - 8,5%. Mức lãi suất này được xem là tương đối hợp lý so với mặt bằng thị trường.
“Trên thực tế, các ngân hàng huy động vốn với lãi suất 5,5% - 6%, nên cho vay ở mức 8% - 8,5% là phù hợp. So với thời điểm trước đây khi lãi suất lên tới 12% - 13%, mức lãi suất hiện tại được xem là dễ chịu. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc vay vốn vẫn gặp khó khăn do hạn chế về tài sản thế chấp”, Chủ tịch GP.Invest cho biết.
Đối với nguồn vốn từ trái phiếu, đặc biệt là vấn đề trả nợ cho các trái chủ hiện đang “căng như dây đàn”. Theo ông Hiệp, từ nay đến hết năm 2025, khoảng 135.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn.
“Nhiều doanh nghiệp đang phải vật lộn để trả nợ trái phiếu, vừa đảm bảo nguồn vốn duy trì hoạt động hiện tại. Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng ngày càng khó khăn do các quy định siết chặt nhằm kiểm soát nợ xấu”, ông Hiệp tiết lộ.
Bên cạnh 2 vấn đề nêu trên liên quan tới dòng vốn, theo ông Hiệp vẫn còn một thách thức khác, đó là vấn đề đội vốn so với dự kiến ban đầu.
Theo quy định hiện hành, sau khi có quyết định giao đất, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 60 ngày, chia thành hai đợt. Thông thường, các doanh nghiệp phải vay ngân hàng 60% - 70% số tiền này, phần còn lại tự lo bằng vốn tự có.
Thế nhưng, việc giá đất tăng mạnh trong thời gian qua cũng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Chẳng hạn, một dự án tại Hải Dương ban đầu dự kiến chi phí đất khoảng 8.900 tỷ đồng, nhưng sau khi điều chỉnh giá đất, con số thực tế lên đến hơn 2.000 tỷ đồng.
“Điều này tạo ra gánh nặng tài chính lớn, trong khi các nguồn vốn khác như khách hàng, đối tác hay hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu”, ông Hiệp nói.
Ông Hiệp nhấn mạnh: Thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng vốn đổ vào ở mức cao hơn so với trước, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tự chủ về tài chính và dòng tiền.
“Việc kiểm soát dòng tiền hợp lý là yếu tố then chốt để tránh rủi ro, đặc biệt sau những đợt khủng hoảng trái phiếu giai đoạn 2020-2021”, ông Hiệp nói.
Pháp lý vẫn có “khoảng trống”
Mặc dù thời gian qua, nhiều lỗ hổng pháp lý đã được “vá”, thế nhưng vẫn còn một số “khoảng trống” nhất định.
Chủ tịch HĐQT GP.Invest chia sẻ, trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.
Vấn đề thứ hai, đó là bảng giá đất mới của các địa phương đang tạo ra áp lực cho doanh nghiệp nghiệp bất động sản. Ông Hiệp nói, tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Nhiều địa phương hiện nay chậm công bố bảng giá đất gây ra sự chậm trễ ra các dự án mới. Ông Hiệp tiết lộ, nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất.
Đối với các địa phương đã công bố, đa phần bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng tăng cao, điều này đồng nghĩa chi phí đầu vào tăng cao. Kết hợp các yếu tố này dẫn đến việc doanh nghiệp tính giá đất không chuẩn xác, sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc, nhất là kế hoạch phân bổ vốn.
“Đây là điều tôi mong muốn được các bộ ngành, địa phương tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Mai Cao Hưng
