Tình trạng cắt lỗ ở phân khúc chung cư cao cấp hiện khá phổ biến. (Ảnh minh họa)
Căn hộ cao cấp nằm sát Hồ Tây cắt lỗ 800 triệu đồng
Năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam rộ lên hai phong trào đầu tư vào bất động sản cao cấp. Thứ nhất là đầu tư “lướt sóng”, găm hàng chờ tăng giá. Thứ hai, đầu tư để cho thuê làm căn hộ nghỉ dưỡng.
Đi theo phong trào thứ nhất, tháng 2/2018, bà Nguyễn Kim Loan đã đầu tư 6,5 tỷ đồng để mua một căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ tại Ba Đình, có 2 mặt hướng ra Hồ Tây.
Theo bà Loan, hầu hết, các dự án chung cư cao cấp đều nằm ở vị trí đẹp, đắc địa, phù hợp với thị hiếu của tầng lớp có thu nhập cao. Do đó, bà Loan quyết định “lướt sóng” phân khúc này.
Tuy nhiên, chỉ trong 1 năm chờ “sốt” giá, thị trường bất động sản Hà Nội đã phải chịu thiệt hại nặng do đại dịch Covid-19. Thị trường trở nên im ắng, nhiều người thích giữ tiền mặt hơn là đầu tư bất động sản.
Vì vậy, trong suốt năm 2020, bà Loan đã phải chấp nhận cắt lỗ 300 triệu đồng, rồi tăng lên 500 triệu đồng nhằm đẩy “hàng” đi nhanh, thu hồi lại vốn. Cho tới nay, sau 1 năm rao bán, căn hộ của bà Loan vẫn chưa có khách mua.
Khảo sát trên một số sàn giao dịch bất động sản trực tuyến cho thấy, nhiều dự án khu đô thị, chung cư cao cấp nằm ở các khu đất vàng, thuộc 2 quận Tây Hồ và Ba Đình đang cắt lỗ ồ ạt ở ngưỡng 200 triệu - 300 triệu đồng.
Một căn hộ cao cấp cắt lỗ 800 triệu đồng.
Cá biệt, một số căn hộ cao cấp nằm sát Hồ Tây có mức cắt lỗ lên tới 500 triệu - 800 triệu đồng. Trong khi đó, một số căn hộ cao cấp nằm ở Thanh Xuân, Hà Đồng hay Nam Từ Liêm, mức cắt lỗ phổ biến ở ngưỡng 100 triệu - 200 triệu đồng.
Giải thích về hiện tượng cắt lỗ tới 800 triệu đồng, bà Thu Trang, chuyên viên môi giới bất động sản cho biết: “Do giá thành cao, dòng sản phẩm căn hộ cao cấp có tốc độ mất giá rất nhanh. Ví dụ, trong 3 năm đầu, căn hộ bình dân mất giá khoảng 20%, thì căn hộ cao cấp phải mất tới 30% - 40%”.
Bên cạnh đó, bà Trang nhìn nhận, ưu điểm của bất động sản cao cấp là nằm ở vị trí đẹp, nhiều tiện ích. Tuy nhiên, số lượng có đủ tài chính của sản phẩm này không nhiều. Do đó, khi thị trường có biến động, phân khúc này dễ bị tồn.
“Ế bền vững”
Theo số liệu từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), trong năm 2020, cả nước mở bán 128.902 sản phẩm nhà ở các loại, bao gồm: 79.169 căn hộ và 49.706 nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề;...). Tỷ lệ hấp thụ ở ngưỡng trung bình, với 57,4%.
Về cơ cấu, phân khúc nhà ở thấp tầng chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 39% tổng nguồn cung. Tiếp đến là căn hộ trung cấp, với 28% tổng cung.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp đứng thứ 3, với tỷ lệ 23% tổng cung. Cuối cùng, số lượng ít nhất, là căn hộ bình dân với 10% tổng cung. Mặc dù có nguồn cung mạnh, thế nhưng, phân khúc căn hộ cao cấp có tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp.
Cụ thể, trong năm 2020, cả nước có khoảng 28.429 căn hộ cao cấp mở bán. Nhưng, số lượng người mua đạt 15.362 căn hộ. Như vậy, toàn thị trường đang tồn khoảng hơn 13.000 căn hộ cao cấp.
Đặc biệt, tình trạng căn hộ cao cấp ế “bền vững” thể hiện rõ tại thị trường Hà Nội. Cũng theo số liệu từ VARs, năm 2020, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội là 28.818 sản phẩm, bao gồm 24.164 căn hộ và 4.672 nhà thấp tầng. Tỷ lệ hấp thụ ở đạt 48%.
Riêng phân khúc nhà ở cao cấp, tổng nguồn cung trong năm 2020 là 6.536 sản phẩm các loại, chiếm khoảng 23% tổng cung. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này rất thấp, khoảng 19% tổng nguồn cung, với 1.202 sản phẩm được giao dịch. Như vậy, nhà ở cao cấp tại Hà Nội đang tồn khoảng 5.334 sản phẩm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs nhận định, các sản phẩm nhà ở, căn hộ cao cấp có sức hấp thụ rất chậm. Ngay cả những dự án được được đánh giá cao, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp. Đa phần, hàng tồn tại thị trường Hà Nội có nhiều ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, và nhà đất có giá 100 triệu đồng/m2.
Theo ông Đính, do tỷ lệ hấp thấp, thanh khoản chậm, nên xuất hiện tình trạng cắt lỗ một số sản phẩm nhà ở cao cấp. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, giảm giá nhằm đẩy hàng đi nhanh.
“Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn đang ảnh hưởng mạnh tới toàn nền kinh tế, dòng sản phẩm nhà ở cao cấp tại Hà Nội có xu hướng giảm giá nhẹ trong năm 2021”, Phó chủ tịch VARs cho biết.
Trước đó, Bộ Xây dựng thừa nhận: Thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân bằng cơ cấu hàng hóa. Trong khi nhà ở cao cấp đang có hiện tượng dư cung, thì phân khúc nhà ở giá thấp lại đang thiếu trầm trọng.
Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, là do một số doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân, dành cho người có thu nhập thấp.
Lâm Vũ
