Càng xa trung tâm, tỷ suất đầu tư vào đất nền ven đô càng tăng

Sau 2 năm bị “nén” do tác động của đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản Việt Nam đang có đà tăng trưởng rất mạnh về cả số lượng lẫn giá trị. Đặc biệt, các khu vực ven đô thị lớn đang trở thành “tâm điểm” đầu tư.

Cụ thể, theo báo cáo của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, đầu năm 2022, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố. 

Trong đó, khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 - 2025 như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh.

Trong năm 2022 sẽ chứng kiến việc đẩy mạnh các hạ tầng vùng ven tại khu vực miền Bắc như Cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang, Cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long, Cao tốc Hà Nội - Lào Cai, Cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, đường nối 2 cao tốc trọng điểm tại phía Bắc…

Sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%.

Trong khi đó, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%. 

Không chỉ riêng đất nền

Theo Đất xanh, trong quý I/2022, tình trạng lạm phát toàn cầu đã ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, sự mất cân bằng cung cầu, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao. 

Các chuyên gia nhận định, đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với mức lợi tức cao, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động. 

“Động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu COVID-19, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền”, báo cáo của Đất xanh nêu.

Trong khi đó, theo nhận định của Vietnam Report, xu hướng tăng trưởng sẽ xảy ra ở hầu hết các phân khúc, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất. 

Bên cạnh đó là sự phục hồi của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại. Về tổng thể, thị trường bất động sản tích cực so với năm 2021 nhưng không nhiều.

Riêng bất động sản nhà ở, sự hồi phục và tăng trưởng của phân khúc bất động sản được thúc đẩy từ cả hai yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 với một trong những mục tiêu của chiến lược là phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của người có thu nhập thấp và trung bình. 

“Ngay từ đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố những dự án mới, hứa hẹn những tín hiệu tích cực cho nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia lượng cung này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân”, báo cáo của Vietnam Report cho biết.

Lãnh đạo của một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội đồng thuận, bất động sản sẽ vẫn có đà tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận sẽ không tăng đột biến như những năm trước. Thay vào đó, tốc độ tăng sẽ dao động trong khoảng 10% - 20%/năm, tùy thuộc vào từng phân khúc.

"Cũng chính vì tỷ suất lợi nhuận sẽ không tăng đột biến như những năm trước, nên nhà đầu tư có dòng vốn hẹp, phải sử dụng các đòn bẩy tài chính nên cẩn trọng. Đương nhiên, với nhà đầu tư có dòng vốn mạnh, thì đây lại là cơ hội rất lớn", vị này nói.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản nhận xét: Hiện nay, Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ lạm phát. Trong trường hợp lạm phát xảy ra, dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Theo ông Khương, “Chính vì vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra".

"Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra”, ông Khương nói thêm.