Nhiều chung cư bỏ hoang hóa, xuống cấp, gây lãng phí cho nguồn lực xã hội

Ngày 28/10, phát biểu trước Quốc hội, Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cơ bản thống nhất với Báo cáo của Chính phủ, của Đoàn giám sát của Quốc hội đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Đại biểu cũng nhấn mạnh thêm một số vấn đề cần quan tâm.

Theo đó, trong thời gian qua, thị trường bất động sản, nhất là trước dịch COVID-19 có bước phát triển rất mạnh cả về số lượng và chất lượng. Nhiều khu đô thị mới hình thành ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nhiều loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú. Các chung cư cao tầng mọc lên chiếm không gian từ cao cấp đến nhà ở có thu nhập thấp ở trung tâm nội thành đến ngoại ô của thành phố.

“Tuy nhiên, thời điểm này đang rất sốt giá đất, có nhà đầu tư phát giá rất cao nhưng vẫn có người mua. Nhu cầu ở không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê. Có người mới vừa mua đã sang tay chốt lời, thị trường bất động sản hư hư ảo ảo khó định giá, hôm nay giá này ngày mai lại gia khác”, Đại biểu Phạm Văn Hòa phân tích.

Theo Đại biểu Phạm Văn Hòa: “Điều bất cập là nhà ở thương mại thường là hạng khá trở lên, nhà cho người thu nhập thấp đếm trên đầu ngón tay. Nhiều dự án vướng về mặt pháp lý, có dự án xây dựng không có trong quy hoạch, xây dựng trên đất nông nghiệp, xây dựng sai giấy phép… mặc dù có quyền chủ đất, quyền sử dụng đất”.

Cũng có nhiều trường hợp đã bán cho khách hàng cư dân vào định cư rồi nhưng đến nay vẫn chưa được cấp “chủ quyền” vì nhiều lý do khác nhau, gây bức xúc cho cư dân phải đi khiếu kiện. Nhiều chung cư xây dựng xong chưa thể bán được, bỏ hoang hóa, xuống cấp, gây lãng phí cho nguồn lực xã hội, nợ xấu của ngân hàng.

Giai đoạn sau COVID-19 thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp neo giá cao, chậm bán đều gặp khó khăn do phần lớn đều vay tín dụng, bất động sản gần như đóng băng, có doanh nghiệp hạ giá bán còn 2/3 giá ban đầu nhưng vẫn ít người mua, chứng tỏ nhà ở cao cấp thì nhu cầu ở của người dân hạn hẹp, trong khi đó nhu cầu ở của người dân có thu nhập thấp thì rất cần nhưng lại không xây dựng nhà để bán.

Vị Đại biểu Quốc hội đoàn Đồng Tháp cho rằng, do chính sách của nhà nước trên các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, đất đai… cho nhà ở xã hội chưa khuyến khích cho nhà đầu tư; gói tín dụng 120.000 tỷ chậm được giải ngân; nhiều văn bản pháp quy định còn chồng chéo, chưa rõ ràng. Nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ về nhà ở xã hội theo quy định, nếu có chỉ ít số căn nhà được mua hoặc cho thuê chưa đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp; quỹ đất đô thị chủ yếu đấu thầu dự án dành cho nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội thuộc vào 20% dự án của nhà ở thương mại.

“Ngoài ra, vẫn còn nhiều bất cập như quy định bắt buộc nhà ở thương mại từ 2 hecta trở lên ở đô thị đặc biệt, 5 hecta ở đô thị, dành 20% tổng diện tích trong đất quy hoạch có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ để xây dựng nhà ở xã hội nhưng khó thực hiện do quy mô diện tích nhỏ, manh mún, không tạo bộ mặt khang trang của đô thị. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, chung cư, dự án hạ tầng với nhau chung một kỹ thuật dịch vụ tiện ích như nhau, đối tượng thu nhập thấp, có nhà ở chịu chi phí rất khó khăn nên rất ít chịu mua”, ông Hòa nêu vấn đề.

Mặt khác, dù hệ thống pháp luật về quản lý thị trường bất động sản tương đối đầy đủ, tạo khuôn khổ pháp lý cho việc phát triển nhà ở xã hội, các văn bản pháp luật được sửa chữa, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn; công tác cải cách thủ tục hành chính không ngừng được cải tiến để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp; các chế độ ưu đãi của nhà ở xã hội bước đầu được triển khai thực hiện từ đất đai đến tín dụng là tạo cơ hội cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận. Tuy vậy, vẫn còn những bất cập như văn bản quy định chi tiết hướng dẫn chậm được ban hành, sửa đổi, bổ sung nhiều lần nên khâu thực hiện còn lúng túng; còn sự mâu thuẫn, thiếu nhất quán trong quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất; còn tùy tuyển xây dựng và điều chỉnh quy hoạch.

Việc thực hiện đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 chưa đạt yêu cầu, có địa phương mới bước đầu triển khai do nguồn vốn ngân sách còn khó khăn, phần lớn là từ nguồn xã hội hóa, xây dựng nhà trọ cho người dân thuê do hộ gia đình, cá nhân thực hiện. Các nhà đầu tư tiếp cận đất đai còn khó khăn nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn vướng mắc do thay đổi quy định của pháp luật, chậm định giá đất ở địa phương cũng là nguyên nhân dẫn đến các dự án bất động sản bị đình trệ. Nhà ở xã hội cũng vậy.

Việc tiếp cận vốn tín dụng khó khăn do thời điểm thị trường bất động sản sôi động nên Ngân hàng nhà nước cho vay dè dặt, mọi nhà đầu tư đều rất cần vốn nên chấp nhận vay với lãi suất cao để triển khai dự án. Vì vay cao nên bán cao, đối tượng được mua rất khó khăn tiếp cận vì không đủ nguồn tiền để chi trả hằng tháng, mặc dù các chính sách ưu đãi của nhà nước như miễn tiền sử dụng đất thuê, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại… cũng chưa thu hút, khuyến khích nhà đầu tư. Vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội cho đối tượng vay còn nhiều thủ tục rườm rà, điều kiện vay phải là người cư trú tại chỗ, thu nhập không phải diện nộp thuế, chưa có nhà ở. Nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội nhiều nhưng đối tượng mua lại đăng ký mua, thuê cao gấp nhiều lần căn hộ đã xây dựng gây áp lực cho việc không công bằng và khách quan. Có những trường hợp không phải đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng lại được mua, còn những đối tượng được mua nhưng lại không được mua. Ngoài ra, về thủ tục mua thuê, cho thuê nhà ở xã hội sau 5 năm cũng còn nhiều nhiêu khê; việc sửa chữa nhà ở chung cư cũ xuống cấp chưa có động thái tích cực để sửa chữa do vướng về mặt pháp lý, chưa có sự đồng thuận cao của cư dân.

Hiện nay thị trường bất động sản có chiều hướng phục hồi, giá cả các chung cư cao cấp có nhiều người săn đón. Nhiều nhà đầu tư chờ tháo khỏi khó khăn, vướng mắc về pháp lý đối với những trường hợp đã xây dựng xong nhưng chưa được làm thủ tục, chờ đợi Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

“Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thi hành là hành lang pháp lý căn cơ nhất cho người dân và nhà đầu tư, hy vọng thị trường bất động sản sẽ trở về thực tại theo giá thị trường, không còn cơn sốt ảo như thời gian qua, nhiều đầu tư thu lợi nhuận cao, cũng có nhà đầu tư chết dở sống dở, thậm chí vướng vòng lao lý. Nhà ở xã hội được quan tâm nhiều, các chính sách ưu đãi của nhà nước sẽ được quan tâm và thực hiện có hiệu quả, thủ tục đơn giản hơn”, Đại biểu Quốc hội đoàn Đồng Tháp nhấn mạnh.