Trong thời điểm thị trường đang “nóng”, quỹ đất trung tâm thành phố thu hẹp, các thủ tục thắt chặt, giá thành cũng ngày một tăng. Trong khi đó, các tỉnh ven TP.HCM, với quỹ đất rộng, cơ sở hạ tầng cùng thị trường chưa phát triển nên có tiềm năng tăng giá trong tương lai cao và khiến nhiều nhà đầu tư chú ít.
Bên cạnh đó, sự chuyển dịch kinh tế của vùng ven và định hướng đầu tư của nhiều doanh nghiệp thay đổi đã tạo điều kiện phát triển nhu cầu nhà ở, khiến nhu cầu ngày một tăng, đặc biệt trong các phân khúc biệt thự, liền kề, đất nền… Nổi bật là các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông qua các dự án lớn như: Cao tốc Bến Lức – Long Thành, Cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận…
Tất cả mang lại sự thuận tiện trong kết nối, giao thương kinh tế giữa các địa phương, trung tâm TP.HCM và các tỉnh lân cận. Cũng vì thế mà vào giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại các tỉnh vùng ven TP.HCM trở thành “mỏ vàng” đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư khai thác. Có nhiều dự báo còn cho thấy, đến năm 2025, bất động sản ven TP HCM sẽ ngày càng phát triển và tăng trưởng vượt bậc hơn nữa.
Đất nền của các tỉnh vùng ven, chưa phát triển cơ sở hạ tầng từng được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Tuy nhiên, với sự “đóng băng” của thị trường nói chung từ giai đoạn cuối năm 2022, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM ngày một đi xuống. Nhất là trong giai đoạn gần đây, sự quan tâm của cả người mua và số lượng tin đăng bán đối với bất động sản tại khu vực này đã giảm mạnh.
Theo dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2023 của Batdongsan.com.vn, tại Bình Dương, lượng tin đăng của tất cả các loại hình đều giảm đáng kể. Đặc biệt lượng tin đăng đối với đất nền đã giảm 22%, chung cư giảm 17%, biệt thự giảm 12% so với tháng trước đó. Cùng với đó, mức độ quan tâm của các loại hình cũng, như với đất nền là 13%, chung cư là 8% hay đất nền dự án là 22,2%.
Trong khi đó, mức độ quan tâm của các loại hình cho thuê lại tăng đáng kể nhưng lượng tin đăng lại giảm mạnh ở mọi loại hình so với tháng 3/2023. Điều đó cho thấy nhu cầu thuê đang tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung cho thị trường không có sự tăng trưởng.
Lượng tin đăng bán bất động sản tại Bình Dương giảm ở tất cả các loại hình.
Tương tự tại Long An, mức độ quan tâm với các loại hình đều có sự sụt giảm, trừ loại hình bán nhà riêng. Lượng tin đăng với chung cư, biệt thự, đất nền đều giảm mạnh so với tháng trước đó. Đặc biệt là ở hai loại hình đất nền dự án (giảm 31%) và biệt thự, liền kề (giảm 24,9%). Trong khi đó nhu cầu tìm thuê nhà riêng, phòng trọ và căn hộ vẫn có sự tăng mạnh, chỉ riêng loại hình kho và nhà xưởng bị sụt giảm về mức độ quan tâm.
Đáng chú ý sự quan tâm với bất động sản tại huyện Thủ Thừa và TP.Tân An vẫn giữ được sự tăng trưởng trong giai đoạn hiên tại. Lý giải cho sự gia tăng này, chuyên gia cho rằng tại các địa phương này có nhiều tiềm năng phát triển, là cầu nối giữa hai vùng đô thị lớn là Đồng bằng sông Cửu Long và TP.HCM. Tại đây có nhiều dự án đang được đẩy mạnh để đón đầu thị trường nên việc vẫn giữ được mối quan tâm của nhà đầu tư là điều dễ hiểu.
Còn với thị trường tại tỉnh Đồng Nai, với việc nhà phố, biệt thự đang tồn kho nhiều, lượng tin đăng bán của các loại hình này vẫn có sự tăng trưởng so với các tháng trước đó trong khi các loại hình khác đều sụt giảm. Cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự với thị trường nói chung, mức độ quan tâm với tất cả các loại hình bất động sản tại Đồng Nai đều ghi nhận sự sụt giảm.
Trong khi đó, các nhu cầu tìm kiếm các loại bất động sản cho thuê lại tăng mạnh giống như Long An và Bình Dương. Nhu cầu tìm thuê này có thể đến từ xu hướng chọn thuê dài hạn thay vì mua đứt bán đoạn của những người có nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn chưa thực sự quay về giá trị thực cùng lãi suất cho vay chưa thực sự hấp dẫn với người mua nhà.
Trả lời Nhà báo và Công luận, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do nhu cầu đầu tư, đầu cơ loại hình này sụt giảm mạnh. Bởi lẽ hiện tại, thị trường đang là sân chơi của nhóm người có nhu cầu mua ở thực. Nhóm đối tượng này lại không quá mặn mà với đất nền cho lắm, loại hình vốn không thể phục vụ cho nhu cầu an cư ngay. Đặc biệt là các sản phẩm đất nền dành cho nhà đầu tư thường nằm ở xa trung tâm.
“Đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực so với các phân khúc khác. Khi thị trường sôi động, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên và khi thị trường khó khăn thì loại hình này bị ảnh hưởng nhiều nhất. Chưa kể, việc niềm tin suy giảm trong thời gian gần đây và chưa thể xác định cụ thể thời điểm thị trường bất động sản phục hồi cũng khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này”, ông Tuấn phân tích.
Theo chuyên gia này, thị trường BĐS nói chung, đất nền, nhà phố nói riêng đã trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay, song tình trạng giảm giá mạnh để thoát hàng chủ yếu diễn ra tại các khu vực dân cư chưa phát triển, các dịch vụ, tiện ích và cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Các dự án đất nền ở đây chủ yếu do dân đầu cơ găm hàng chờ tăng giá, không phục vụ nhu cầu ở thực, cũng không thuận lợi khai thác kinh doanh nên không hấp dẫn.
Nhận định về tình hình hoạt động quý 2/2023, nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục có xu hướng đi ngang và sức cầu của thị trường khó biến động tăng do những khó khăn chung về tình hình kinh tế. Thị trường thứ cấp cũng sẽ không có nhiều đột biến về thanh khoản. Long An được dự báo sẽ tiếp tục là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung đất nền, nhà liền thổ mới, sau đó là Bình Dương và TP.HCM.
