+ Theo ông, tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền có phải là vấn đề riêng của Việt Nam hay là xu hướng chung trên toàn cầu?
- Hiện nay, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới bởi nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là với đối tượng mua lần đầu. Ví dụ, Mỹ hiện thiếu 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền, tương tự Đức thiếu hơn 800.000 căn.
Trong bối cảnh đó, nhiều quốc gia như Canada, Đức hay Úc đang đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ nhà nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.
+ Đâu là nguyên nhân chính gây ra tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền, thưa ông?
- Theo đó, chúng tôi cho rằng có 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.
Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như thép, xi măng,... tăng giá, chi phí nhân công khiến giá thành nhà ở tăng cao.
Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.
Thứ tư, là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.
Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh, các dự án bất động sản xanh đôi khi làm giá bất động sản xung quanh tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà xã hội.
Thứ bảy, thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm, hai vợ chồng có mức thu nhập trung bình khó có thể tiếp cận.
Thứ tám, là tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân.
Thứ chín, là tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn.
Thứ mười, là lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư – vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.
+ Vậy thế giới đã có những giải pháp gì để giải quyết những khó khăn đó, thưa ông?
- Trên thế giới, như tại EU, các sáng kiến hướng đến các nhóm thu nhập thấp bằng cách giảm giá thuê, ràng buộc nhà phát triển cung cấp nhà giá rẻ và hỗ trợ tài chính dài hạn.
Cụ thể, tại Đức áp dụng chính sách PPP, khống chế giá năng lượng, bảo vệ người thuê; Pháp thực hiện áp chỉ tiêu; Anh có chính sách thuê… Tại Canada đang nỗ lực giảm rào cản hành chính.
Ở Trung Quốc, có quỹ tiết kiệm bắt buộc, ưu tiên căn hộ cho thuê công cộng, cho thuê với sự hỗ trợ của Chính phủ. Hàn Quốc thực hiện giảm 30 - 80% tiền cho thuê, giảm lãi suất. Nhật Bản khai thác ngân sách địa phương, đầu tư vào cải tạo chỉnh trang, cho vay ưu đãi các khoản vay…
+ Việt Nam có thể học hỏi gì từ kinh nghiệm quốc tế, thưa ông?
- Qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, chúng ta có thể tham khảo nhiều kinh nghiệm. Ví dụ, chính sách tài chính, Việt Nam có thể thực hiện ưu đãi thuế phí, hỗ trợ đất, hoặc hợp tác quốc tế với mô hình vay vốn giá thấp tương tự như Hàn Quốc, Nhật Bản.
Tại Anh, chính quyền nước này đã ban hành Luật quy hoạch bắt buộc, theo đó chủ đầu tư phải dành tỷ lệ nhất định, thường là 10 - 30% căn hộ giá rẻ trong các dự án mới. Mô hình đang được áp dụng tại Cambridge.
Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17m2 như Nhật Bản. Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu.
Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.
Về hành chính, cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại như tại Mỹ.
Ngoài ra, Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.
+ Xin cảm ơn ông!
