Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 đặt ra, tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, một trong những nhiệm vụ quan trọng là cần phát triển đồng bộ, an toàn, lành mạnh, bền vững các loại thị trường, trong đó có thị trường bất động sản.

Đây là nội dung được nhấn mạnh trong Hội thảo Khoa học Quốc gia "Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản” do Trường Đại học Kinh tế quốc dân NEU tổ chức sáng 21/4/2023.

Khai mạc Hội thảo, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương- TS.Nguyễn Đức Hiển cho rằng: Một trong những điểm nghẽn cần đột phá trong năm 2023 để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường bất động sản. Nếu giải quyết tốt được thị trường bất động sản sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường tiền tệ - vốn, phát triển các ngành công nghiệp liên quan như xi măng, thép, đồng thời giải quyết được số lượng lớn việc làm.

Cần kịp thời đưa ra các chính sách kích cầu, giãn nợ

Thực tiễn cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang cần phải giải quyết các vấn đề lớn, đó là: đang có sự lệch pha về cung cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; Giá bất động sản còn cao và còn thiếu sự kiểm soát và điều tiết; Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Trong quý I năm 2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm mạnh (Quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022), bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước;  Trong quý I năm 2023, có thêm khoảng 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước, đồng thời ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Áp lực thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn là rủi ro lớn đối với kinh tế Việt Nam 2023. Dòng tiền của doanh nghiệp  vào cuối Q4/2022 đã suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp  còn nhiều khó khăn ...

Theo báo cáo của Fiin Group, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17% cao thứ 2 sau ngành năng lượng (63,1%). Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có 1 hoặc nhiều hơn 01 lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.043 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong số đó 43/69 là doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 82,6% với tổng giá trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Hiện nay, tại rất nhiều địa phương, nhất là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng đang tồn đọng một số lượng lớn các dự án bất động sản cần cơ chế đặc thù để xử lý sau kết luận thanh tra, kiểm tra và các bản án; nếu xử lý được sẽ có một nguồn lực rất lớn để góp phần thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2023.

Các số liệu kinh tế vĩ mô quý I/2023 cho thấy rủi ro đối với tăng trưởng kinh tế, việc làm cũng như sự ổn định của hệ thống các tổ chức tín dụng trong năm 2023 ở mức khá cao.

Theo Phó trưởng ban Kinh tế trung ương- TS.Nguyễn Đức Hiển, trong bối cảnh kinh tế thế giới kém thuận lợi, Việt Nam cần kịp thời đưa ra các chính sách kích cầu, giãn nợ, cũng như tạo điều kiện để các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, có thể huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu.

TS.Nguyễn Đức Hiển cũng chỉ ra điểm tích cực, đó là hiện nay các rủi ro đối với lạm phát và tỷ giá khá thấp. Bởi vậy, việc nới lỏng các chính sách tiền tệ và tài khóa về mức như giai đoạn 2020-2021 là hoàn toàn khả thi.

 Và theo TS.Hiển do các nguồn lực trong nước hạn chế, việc duy trì ổn định vĩ mô, đẩy mạnh cải cách môi trường kinh doanh để thu hút các dòng vốn đầu tư nước ngoài là rất cần thiết cho quá trình phục hồi của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.

Kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng “nóng” ở các thị trường tài sản

“Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến cơn sốt đất từ đầu năm 2021 kéo dài đến nửa đầu năm 2022 (cơn sốt đất lần thứ tư trong chu kỳ phát triển, chủ yếu ở phân khúc đầu cơ). Tuy nhiên, nửa cuối năm 2022 thị trưởng nhanh chóng lao dốc và trầm lắng”, GS.TS.Tô Trung Thành (NEU) phát biểu.

GS.TS.Tô Trung Thành cho biết, Báo cáo Kinh tế Việt Nam thường niên 2022 của NEU mang chủ đề Ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Báo cáo cho biết, cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn (do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh) nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp), tỷ lệ giao dịch thấp, khả năng hấp thụ của thị trường yếu.

Giá bất động sản tăng cao trong hai quý đầu năm và giảm dần về cuối năm. Giá bất động sản vẫn cao hơn so với khả năng chi trả của người dân. Thị trường bất động sản đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ do ảnh hưởng từ các chính sách tài chính và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Thị trường bất động sản đang tác động lan truyền đến hệ thống tài chính, rủi ro nợ xấu gia tăng. Người tiêu dùng không tiếp cận được với nguồn nhà ở phù hợp, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Và thị trường bất động sản cũng đang gặp nhiều rủi ro chính sách. Đó là Quy định về phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, thiếu cơ sở dẫn đến rất khó xác định đâu là giá thị trường nên các cơ quan chức năng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện.

Hay như  quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo khoảng trống pháp lý - đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng.

Hội thảo đã bàn đến các giải pháp và khuyến nghị chính sách để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, và để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) và đời sống xã hội.

Trước hết là cần hoàn thiện hệ thống pháp luật. Hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ BĐS: sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào Ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ BĐS.

Bên cạnh đó là cần các giải pháp điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch thông tin và khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Nên mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của TCTD và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN. - Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau.

Nhưng cũng cần kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng “nóng” ở các thị trường tài sản. Kiểm soát cung tiền vào thị trường BĐS và nắn dòng tiền của khu vực ngân hàng vào khu vực nền kinh tế thực, lĩnh vực lan tỏa bằng các biện pháp kiểm soát tín dụng vào BĐS có chọn lọc. Và kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh chứng khoán, lĩnh vực BĐS.