Căn hộ tăng nguồn cung ở phân khúc cao cấp

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của CBRE vừa công bố cho thấy, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP HCM đạt mức 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung này đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đặc biệt 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông. Vì vậy, khu vực phía Đông của Thành phố vẫn là điểm sáng về nguồn cung căn hộ mới.

Cũng theo báo cáo này, 96% nguồn cung mới của quý III/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Báo cáo cũng ghi nhận giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP HCM đạt 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2) trong quý, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022.

Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

Trong giai đoạn này, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách khác biệt để thu hút khách hàng, do đó đã giúp thị trường lấy lại được thanh khoản. Qua đó cho thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp, nhưng sự có mặt của các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi là không thể thiếu trong các dự án chào bán mới để đảm bảo lượng hấp thụ tốt cho dự án.

Trên thực tế, các chính sách bán hàng hấp dẫn giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý III, đạt hơn 2.600 căn bán được, tương đương 55% số căn mở bán mới và tăng gần gấp đôi so với tỷ lệ hấp thụ của quý trước đó.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý trước đó.

Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp, khi người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá thị trường sơ cấp. Đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức do hưởng lợi từ tuyến metro sắp hoàn thành.

Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: "Chỉ mới bước sang ba tháng của nửa sau năm 2023, thị trường căn hộ TP HCM thực sự đã có những chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm. Điển hình như một dự án khu đô thị với khoảng 3.000 căn mở bán mới trong quý III/2023 ghi nhận tỷ lệ bán được trên 50%, trong khi một dự án khác cạnh tuyến metro đã bán hết 20 căn shophouse khối đế trong vòng một buổi sáng".  

Giá nhà ở thấp tầng vẫn ổn định về giá

Báo cáo của CBRE cũng cho thấy, giá sơ cấp các sản phẩm nhà xây sẵn thấp tầng vẫn ổn định với mức trung bình là 255 triệu đồng/m2 đất, do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế.

Tuy nhiên, giao dịch và nhu cầu trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì ở mức thấp, do không có sự thay đổi đáng kể về giá bán bình quân trong suốt 9 tháng đầu năm 2023 và nhà đầu tư vẫn ở chế độ "chờ đợi và xem xét" trong bối cảnh vẫn còn nhiều áp lực về tài chính.

CBRE nhận định, phân khúc bất động sản thấp tầng dự kiến sẽ cải thiện về nguồn cung mới từ quy IV/2023 sang đến năm 2024, chủ yếu đến từ các khu đô thị ở phía Đông và phía Nam TP HCM như KDC An Hưng (Nhà Bè) hay The Global City giai đoạn tiếp theo (TP Thủ Đức).

Đặc biệt, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong quý này đã trở nên sôi động hơn, cho thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản TP.HCM ngày càng tăng.

Bên cạnh đó là sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương tiếp tục là động lực thúc đẩy của thị trường nhà ở. Đặc biệt trong 8 tháng đầu năm 2023, có 67 dự án tại TP HCM (37,2% trong tổng số 180 dự án vướng pháp lý) đã được gỡ vướng về pháp lý.

Ngoài ra, về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo các dự án chung cư cũ, đã có một dự án được chấp thuận vay vốn từ gói này, trong số 6 dự án đủ điều kiện tại TP HCM.

“Mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ so với các năm trước nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Người mua hiện dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng đã công bố lãi suất thấp hơn trong quý III. Trong khi đó, M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ.

Nói về xu hướng thị trường trong tương lai, chuyên gia này cũng cho biết các khó khăn của thị trường dự kiến sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm 2024 và các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện.