Căn hộ du lịch tăng sức hút, hướng tới phát triển bền vững

Du lịch bứt phá, lượng tiêu thụ căn hộ du lịch tăng vọt

Theo thông tin từ Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2026, ngành du lịch cả nước đón 17,7 triệu lượt khách quốc tế, đạt 70,7% kế hoạch năm; phục vụ 126 triệu khách nội địa, đạt 84% kế hoạch năm. Tổng doanh thu du lịch đạt 874.000 tỷ đồng, đạt 77,6% kế hoạch năm.

Bên cạnh đà tăng trưởng về lượng khách, thị trường du lịch Việt Nam còn ghi nhận sự phục hồi rõ nét từ các thị trường khách truyền thống từng bị gián đoạn một thời gian dài.

Cụ thể, 9 tháng qua, lượng du khách châu Âu tăng mạnh nhất với 55%, trong đó khách từ Nga – thị trường đứng thứ ba trong tổng số các thị trường quốc tế đến Việt Nam - đã đạt hơn 1 triệu lượt khách, tăng 160,6%.

Trong bối cảnh trên, căn hộ du lịch cũng đón nhận nhiều tín hiệu thị trường tích cực. Theo báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting, lượng tiêu thụ căn hộ du lịch trên thị trường sơ cấp đạt 932 căn, gấp 5,4 lần quý trước.

Căn hộ du lịch cần giá trị thực

Những chuyển biến của thị trường cho thấy căn hộ du lịch còn nhiều dư địa phát triển, song cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với vị trí dự án; khả năng phát triển điểm đến, định hướng sản phẩm và xác định thị trường mục tiêu; năng lực quản lý, vận hành.

Đây là những yếu tố quan trọng để sản phẩm căn hộ du lịch không chỉ đón đầu nhu cầu thị trường mà còn tạo lập giá trị thực, hướng tới chu kỳ mới phát triển ổn định và bền vững hơn.

Vừa qua, Nghị quyết số 26-NQ/TW được Bộ Chính trị ban hành ngày 22/8/2026 đã đặt mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 160 triệu lượt khách nội địa và bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch.

Bên cạnh đó, nghị quyết không chỉ đặt vấn đề gia tăng số lượng phòng nghỉ mà còn nhấn mạnh phát triển du lịch chất lượng cao, thông minh, xanh, sáng tạo và có giá trị gia tăng lớn với trọng tâm là thị trường khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày.

Để hiện thực hóa mục tiêu 1,5 triệu buồng lưu trú, thị trường cần đồng thời giải bài toán nguồn cung mới, đánh thức tài sản đã hình thành và tạo ra đủ nhu cầu để các buồng lưu trú thực sự có khách. Việc mở rộng thị trường khách, nâng chất lượng sản phẩm và hoàn thiện hệ thống dịch vụ là những yếu tố chủ chốt.

Ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ chia sẻ, theo xu thế của thế giới, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải tạo ra được hệ sinh thái tích hợp. Không chỉ là bất động sản mà còn phải xanh, bền vững, thông minh, kết hợp giữa nghỉ dưỡng, các loại dịch vụ kèm theo, môi trường sinh thái…

Theo ông Vinh, trong chu kỳ mới cần thay đổi tư duy. Câu chuyện không chỉ là bán bất động sản nghỉ dưỡng, mà còn là cùng kiến tạo và cùng vận hành và chia sẻ lợi ích. Điều quan trọng là phải tạo ra chuẩn mực trong vận hành và tiêu chuẩn của chất lượng bất động sản du lịch và dịch vụ.

Vị trí, sức hút điểm đến và năng lực của đơn vị vận hành cũng là những yếu tố then chốt, tác động trực tiếp đến khả năng khai thác và giá trị dài hạn của căn hộ du lịch.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, một dự án lưu trú chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có khả năng vận hành, có khách và tạo ra dòng tiền.

Ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group cho biết, khi có một khu đất đẹp, xây dựng một sản phẩm đẹp để tạo hệ sinh thái tiện ích và định giá bán, trước hết phải xác định ai sẽ là người ở, vì sao họ đến và họ cần gì.

Từ đó, hệ sinh thái dịch vụ phải được đưa lên trước. Vận hành cần tham gia ngay trong quá trình kiến tạo sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng.

Gỡ vướng pháp lý để khơi thông giá trị khai thác

Bên cạnh năng lực vận hành, hành lang pháp lý là yếu tố được nhiều chuyên gia nhắc tới. Thực tế, nhiều căn hộ du lịch đã được đầu tư, đưa vào sử dụng nhưng quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và cơ chế chuyển nhượng vẫn chưa được xác định rõ trong từng trường hợp.

Trong quá trình góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị thống nhất cách định danh sản phẩm theo công năng.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) xác định bảy nhóm vấn đề cần xem xét, trong đó có thống nhất tên gọi sản phẩm và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; các nhóm còn lại liên quan cơ chế tham gia thị trường của người nước ngoài, hợp đồng kinh doanh và vận hành, huy động vốn, hệ thống dữ liệu và bảo vệ nhà đầu tư.

Các ý kiến thể hiện một khung pháp lý rõ ràng, cùng cơ chế phân chia doanh thu, chi phí minh bạch, sẽ giúp quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư được bảo đảm, tạo nền tảng để căn hộ du lịch được khai thác hiệu quả.

Cần tạo dấu ấn cho địa phương khi phát triển căn hộ du lịch

Theo ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Long, một dự án có vị trí đẹp có thể được tìm thấy ở nhiều nơi. Kiến trúc đẹp có thể được sao chép, hồ bơi, biệt thự… có thể được xây dựng. Nhưng những yếu tố khó sao chép là thương hiệu, con người, văn hóa dịch vụ, hệ thống vận hành và khả năng tạo ra những trải nghiệm đáng nhớ.

Hiện nay, làn sóng đầu tư của các tập đoàn lớn đã đưa du lịch Việt Nam ngày một phát triển hơn. Các địa phương có lợi thế phát triển du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Gia Lai, Quảng Trị, Thanh Hóa, Quy Nhơn (cũ)… cho thấy khả năng "lột xác" nhờ phát triển du lịch.

Theo DKRA Consulting, miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm khoảng 71% nguồn cung sơ cấp và hơn 83% lượng giao dịch cả nước trong quý III/2026. Trong dòng chảy đó, căn hộ du lịch cũng đang ngày càng được chú trọng phát triển hơn.

Bà Nguyễn Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có tầm nhìn gắn bất động sản nghỉ dưỡng với chiến lược quốc gia của du lịch Việt Nam. Quy hoạch các điểm đến du lịch phải được coi trọng, bởi du lịch gắn liền với đặc thù của mỗi địa phương.

Cụ thể, theo bà Hương, cùng là du lịch biển, nhưng biển Đà Nẵng khác với biển Quy Nhơn, Nha Trang hay Vũng Tàu... Như vậy, việc quy hoạch du lịch sẽ giúp cho du khách cảm nhận có sự khác biệt về văn hóa, vùng miền, có những trải nghiệm khác nhau.