Nhìn nhận vụ việc dưới góc độ pháp lý

Amata Biên Hòa “cầm đèn chạy trước ô tô”

Như báo Nhà báo & Công luận đã thông tin, vào ngày 07/10/2009, Công ty TNHH ô tô Tấn Đạt Phát (Công ty Tấn Đạt Phát) cùng Công ty Cổ phần Amata Việt Nam (nay là Amata Biên Hòa) ký Hợp đồng giữ chỗ để thuê lại 8.420m2 đất có hạ tầng trong khu thương mại tại phường Long Bình, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, do Amata làm chủ đầu tư. Đến ngày 29/10/2009, hai bên tiếp tục ký Hợp đồng thuê đất số ACC/TTP001LLA 1009, với tổng số tiền gồm: phí giữ chỗ, phí hỗ trợ đầu tư và phí sử dụng hạ tầng cho toàn thời hạn (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) là hơn 92 tỷ đồng. Theo đó, Công ty Tấn Đạt Phát có nghĩa vụ trả tiền một lần cho Amata Biên Hòa đối với số tiền thuê đất trong toàn thời hạn thuê là 50 năm.

Trong khi đó, đất mà Amata Biên Hòa cho Công ty Tấn Đạt Phát thuê thuộc khu đất mà đơn vị này thuê của nhà nước trả tiền hàng năm, với giá thuê là 14.500 đồng/m2/năm, tức 725.000 đồng/m2/50 năm. Mục đích thuê là để xây dựng khu thương mại và đất này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số BĐ 174690 vào ngày 27/04/2011.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Thái Đức Long (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, Amata Biên Hòa đã vi phạm Luật Đất đai năm 2003. Luật sư Long cũng cho biết, theo quy định của pháp luật đất đai, vì là người thuê đất trả tiền hàng năm cho nên Amata không được thực hiện quyền cho thuê lại đất. Tuy nhiên, trong thực tế, Amata Biên Hòa đã cho Công ty ô tô Tấn Đạt Phát thuê lại đất với giá 10.939.365 đồng/m2/50 năm (chưa có VAT) và đã thu đủ trong 6 năm đầu của Hợp đồng.

“Amata Biên Hòa đã vi phạm điểm a, khoản 1, điều 106 Luật Đất đai năm 2003 về quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, đơn vị này cũng đã vi phạm khoản 1, điều 33 NĐ 181/2004 về thời hạn sử dụng đất do nhà nước giao, cho thuê kể từ ngày có quyết định giao, cho thuê đất. Chưa hết, Amata Biên Hòa còn vi phạm khoản 4, điều 98 NĐ 181/2004/NĐ - CP quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất”, Luật sư Long chỉ rõ sai phạm của Amata Biên Hòa.

Như vậy, có thể thấy Amata Biên Hòa đã “cầm đèn chạy trước ô tô” trong việc cho Công ty Tấn Đạt Phát thuê lại đất. Dễ nhận ra điều này khi đến năm 2011 Amata Biên Hòa mới được cấp GCNQSDĐ nhưng trước đó từ năm 2009 đã tiến hành cho thuê đất này. Được biết, liên quan tới việc cho thuê đất nêu trên, Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Đồng Nai cũng đã có văn bản nói rằng, Công ty Cổ phần Amata Việt Nam thuê đất trả tiền hàng năm thì không được thực hiện quyền cho Công ty TNHH ô tô Tấn Đạt Phát thuê lại đất.

Lộ diện nhiều sai phạm khác

Theo tìm hiểu, trong Giấy chứng nhận đầu tư số 472033000132 ngày 29/4/2009 do Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng nai ký ban hành thì ở phần nội dung ngành, nghề kinh doanh không quy định chức năng của Amata Biên Hòa là “cho thuê đất thô” và cũng không có nội dung: “Amata có quyền thu phí sử dụng hạ tầng cho toàn thời hạn” mà chỉ quy định Amata Biên Hòa “… cho các nhà đầu tư thuê các lô đất trong KCN đã được xây dựng xong công trình kỹ thuật hạ tầng…”.

Do vậy, Luật sư Thái Đức Long cho rằng, Amata Biên Hòa không được nhà nước ủy quyền thu tiền thuê đất thô và phí sử dụng đất phi nông nghiệp. Trên cơ sở đó, Luật sư Long cũng nhận định, việc Amata Biên Hòa thu tiền thuê đất thô và phí sử dụng đất phi nông nghiệp từ Công ty Tấn Đạt Phát là kinh doanh không đúng Giấy chứng nhận đầu tư nêu trên. Không chỉ dừng lại ở đó, theo Luật sư Long, Amata Biên Hòa còn vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.

“Căn cứ điều 11.3; điều 42.2.a, Luật Kinh doanh bất động sản thì Amata đã vi phạm nghĩa vụ “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực” trong cung cấp thông tin liên quan đến việc đơn vị cho thuê chưa có quyền sử dụng đất và khu đất cho thuê chưa có GCNQSDĐ. Điều này khiến Công ty Tấn Đạt Phát tin rằng Amata đã có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất và khả năng hoàn tất kỹ thuật hạ tầng đồng bộ. Mặt khác, căn cứ khoản 3 điều 6 của Hợp đồng, Amata  Biên Hòa không cung cấp được cho Tấn Đạt Phát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi Amata ký hợp đồng với Tấn Đạt Phát”, Luật sư Thái Đức Long nói.

Cũng theo chuyên gia pháp lý này, Amata Biên Hòa còn cố tình vi phạm Pháp lệnh quản lý ngoại hối. Tại thỏa thuận điều chỉnh số ACC/TTP001AMA0811-01 ngày 05.08.2011 điều chỉnh Hợp đồng thuê đất số ACC/TTP001LLA0711 ngày 28.07.2011, Amata Biên Hòa sử dụng đồng ngoại tệ là đô la Mỹ làm đồng tiền thanh toán cho hợp đồng.

Được biết, do những sai phạm của Amata Biên Hòa mà đến nay, Công ty Tấn Đạt Phát đang gặp phải những “rắc rối” không nhỏ. Điều này cũng là nguồn cơn dẫn đến việc Công ty Tấn Đạt Phát đang có nguy cơ bị đẩy gần hơn đến “cửa tử”, khi nhiều năm liền đại diện của công ty này phải bỏ bê “việc nhà” để đi khiếu nại, cầu cứu.... Đó là chưa kể Công ty Tấn Đạt Phát cũng gặp khó khăn khi cạn kiệt nguồn vốn do có GCNQSDĐ nhưng không thể mang đi “cắm” ngân hàng để vay vốn làm ăn.

Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng ở tỉnh Đồng Nai cần quyết liệt vào cuộc và có biện pháp thích hợp để xử lý sai phạm, đồng thời tạo điều giúp Công ty Tấn Đạt Phát sớm tháo gỡ được những khó khăn mà họ đang “cõng trên lưng” từ nhiều năm qua.

Báo Nhà báo & Công luận sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.

Nguyễn Thanh Vĩnh