Ghi nhận tại một số dự án ở các tỉnh lân cận, những căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) được thị trường hấp thụ nhanh chóng khi vừa chào bán. Với mức gia rẻ, chỉ từ 800 triệu - 1 tỷ đồng với một căn hộ, các sản phẩm NOXH tại Long An, Bình Thuận… luôn được nhiều người quan tâm, nhất là người dân với nhu cầu ở thực.

Theo các số liệu thống kê cho thấy, tốc độ đô thị hóa đang là 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, quá trình mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu. Vì vậy, việc sớm đẩy mạnh phát triển tại các khu đô thị vùng ven, các tỉnh lân cận và đặc biệt là phát triển loại hình NOXH trong thời điểm hiện tại là vô cùng quan trọng.

Bởi lẽ trong suốt thời gian qua, việc phát triển NOXH tại TP.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn và chưa đáp ứng được kỳ vọng của nhiều người. Khó khăn đso đến từ việc thiếu quỹ đất để xây dựng loại hình nhà ở này. Dù đã có nhiều nỗ lực trong giai đoạn trước, nhưng TP.HCM mới chỉ đưa ra được 15.000 căn hộ thuộc chương trình NOXH.

Từ năm 2018 đến nay, nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ ngày càng tăng cao, trong khi đó nguồn cung không có dấu hiệu phát triển mạnh. Vì vậy mà từ giai đoạn 2020, sự thiếu hụt căn hộ bình dân càng trở nên ro nét khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Năm 2021, sự thiếu hụt này càng đáng báo động hơn khi trong tổng số 14.443 căn hộ bán ra, không còn căn hộ bình dân nào. Trong khi đó có đến 10.404 căn hộ cao cấp, hạng sang, siêu sang (chiếm khoảng 74%), còn lại là nhà ở trung cấp (chiếm 26%).

Theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, nhu cầu NOXH của người dân trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn nhưng đến năm 2022 chỉ mới hoàn thành 14 dự án với khoảng 15.000 căn. Nghĩa là NOXH chỉ mới đáp ứng được hơn 11% nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, các cơ quan chức năng vẫn còn loay hoay với các vấn đề pháp lý, cụ thể như quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để làm NOXH còn nhiều bất cập. Quỹ đất 20% ở các quận trung tâm có giá trị khác rất xa với các dự án ở khu ngoại thành nên không thể đánh đồng về giá trị. Bên cạnh đó, nhu cầu sống của người dân trong khu NOXH cũng khác với người mua nhà ở thương mại, đặc biệt là ở các dự án cao cấp, hạng sang.

Có lẽ cũng vì những lý do trên mà nhiều doanh nghiệp bất động sản không tỏ ra mặn mà với phân khúc này, dù TP.HCM liên tục kêu gọi, có nhiều chính sách ưu tiên cho doanh nghiệp đầu tư NOXH.

Cũng vì thế, việc đẩy mạnh NOXH phát triển ở các địa phương giáp đô thị lớn đang là một định hướng có tiềm năng. Các địa phương này sẽ trở thành điểm đến mới để đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở, trong đó có nhà ở vừa túi tiền, NOXH do quỹ đất còn dồi dào, có nhiều cơ chế và chính sách ưu đãi đầu tư, hạ tầng giao thông ngày càng được kết nối tốt hơn. Đó cũng là một cách để đẩy mạnh phát triển cư dân ra bên ngoài trung tâm, tránh gây áp lực lên cơ sở hạ tầng của các đô thị lớn.

Hiện nay tại TP.HCM các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ đang nhận được nhiều sự quan tâm. Tuyến đường Vành đai 3 hoàn thiện là chìa khóa để mở ra sự phát triển tại khu đô thị vệ tinh đã được xác định trong quy hoạch xây dựng của TP.HCM và quy hoạch vùng, như: Nhơn Trạch (Đồng Nai), TP Thuận An (Bình Dương), Tây Bắc Củ Chi (TP HCM), khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An)…

Khi TP.HCM phát triển NOXH dọc theo các đường vành đai sẽ bảo đảm khả năng kết nối tốt với các khu đô thị cũng như các tỉnh lân cận, qua đó làm tăng tính hấp dẫn của  NOXH với khách hàng.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh NOXH tại các khu đô thị vệ tinh cũng sẽ hình thành một phân khúc sản phẩm có giá bình dân, dễ tiếp cận hơn. Đó sẽ là động lực thúc đẩy những dự án NOXH phát triển, từ đó hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà ở của nhiều người mà không gây quá nhiều trở ngại trong việc di chuyển hay tiếp cận các nhu cầu cần thiết.

Tuy nhiên, để giải được bài toán thiếu quỹ đất phát triển NOXH cho TP.HCM vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc thật kĩ lưỡng. Bởi việc phát triển một khu đô thị vệ tinh với môi trường sống đáp ứng đủ điều kiện cho người dân cần có nhiều yếu tố. Ngoài việc giá cả, giao thông thuận tiện thì vẫn phải phát triển đồng bộ về hệ thống an sinh xã hội, thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí… để thu hút được cư dân.