Quản lý loại hình chung cư mini đang bị buông lỏng ?

Nở rộ chung cư mini 

Thời gian qua tại Hà Nội, hàng loạt công trình được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng chủ đầu tư đã “phù phép” thành các chung cư mini cao tầng để cho thuê hoặc bán căn hộ, tập trung nhiều tại các quận: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy,... Đặc biệt là tại những khu vực có các trường đại học lớn, trung tâm nội thành có nhu cầu về chỗ ở tăng cao.

Hầu hết các công trình này được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 7 tầng trở lên, nằm xen kẽ trong các khu dân cư do cá nhân hoặc doanh nghiệp tự đầu tư. Điều đáng nói, việc lách luật để xây dựng nhà ở gia đình thành chung cư mini đang “nở rộ” trên địa bàn Hà Nội nhưng việc quản lý và xử lý của chính quyền sở tại dường như bị bỏ ngỏ.

Chị Nguyệt (trú tại quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) đang có nhu cầu muốn bán lại căn hộ chung cư mini, nhưng rao bán nhiều tháng nay vẫn chưa có người mua bởi chung cư mini mà chị đang ở xây dựng vượt phép và thật không may là căn hộ của chị nằm tại phần xây dựng vượt phép của công trình. Không có sổ đỏ riêng nên giờ chị muốn bán lại căn hộ cũng khó. Một vài người có nhu cầu mua ở nhưng khi hỏi đến giấy tờ pháp lý họ đều “lắc đầu”, còn bán cho các “cò môi giới” thì thường giá rất thấp.

“Trước đây tôi mua căn hộ này chỉ có giấy tờ viết tay còn sổ đỏ của cả tòa nhà thì chủ đầu tư vẫn giữ. Giờ có muốn xin cấp sổ đỏ riêng cũng không được vì căn hộ của tôi nằm trong diện xây trái phép, thật là tiến thoái lưỡng nan...” - chị Nguyệt bộc bạch. Chị Nguyệt chỉ là một trong nhiều trường hợp người dân đang sống trong thấp thỏm, lo âu khi trót mua phải căn hộ Chung cư mini được “phù phép” từ công trình nhà ở đơn lẻ.

Nếu như trước đây, những căn nhà trọ cấp 4 xây thành từng dãy dài, lợp mái tôn hay fibro xi măng là sự lựa chọn của khá nhiều bạn trẻ thì nay không ít người chuyển sang thuê những căn hộ chung cư mini khép kín, sạch sẽ và đầy đủ tiện nghi hơn. Điều này dẫn tới thực trạng nhà ở riêng lẻ bị biến tướng trở thành chung cư mini rộ lên như một “phong trào” tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Tuy nhiên, sự phát triển tự phát quá nhanh của loại hình này thời gian qua đã có tác động tiêu cực đến sự phát triển của Thủ đô. Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm (Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội), nếu một chung cư mini được xây dựng trong khu dân cư vốn đã đông đúc sẽ kéo theo áp lực dân số tăng lên và hàng loạt các hệ lụy về ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường,…

“Chúng ta luôn cố gắng để khống chế mật độ công trình, số lượng cư dân tại các khu đô thị để đảm bảo phục vụ tốt những nhu cầu thiết yếu của người dân. Tuy nhiên tại địa bàn các quận nội thành, thực trạng nhiều chung cư mini mọc lên khiến quy hoạch chung bị phá vỡ khi một ngõ nhỏ có tới hàng chục hộ gia đình cùng sinh sống”, Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh.

Đề cập tới những giải pháp để khắc phục tình trạng trên, KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng cần có quy định chặt chẽ, rõ ràng. Đặc biệt đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong những văn bản quy phạm pháp luật; xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu vi phạm thì sẽ bị xử lý nghiêm.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

Thông tin từ một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, loại hình nhà ở chung cư mini tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư, khách hàng. Bởi lẽ việc một công trình được cá nhân đầu tư thì chất lượng thi công, các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng khó có thể được bảo đảm. Đặc biệt, khách hàng sẽ phải đối mặt với những rủi ro khi quyền lợi của người sử dụng cũng bị “đe dọa”, không thể làm được hộ khẩu, sổ đỏ, không được xác nhận là nhà ở hợp pháp vì thực chất khu nhà chỉ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở thông thường.

Xoay quanh vấn đề chủ đầu tư lách luật, xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi cơi nới, xây dựng sai giấy phép thành chung cư mini; Luật sư Đào Ngọc Lý (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, Chính phủ đã có những quy định chi tiết về mức xử phạt vi phạm hành chính đối với vấn đề này tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017.

Theo đó, tại Điều 15 Nghị định đã quy định với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng thì mức phạt là từ 10 triệu đến 30 triệu đồng, hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép đã được cấp phép là từ 3 triệu đồng đến 10 triệu đồng, hành vi cơi nới, lấn chiếm, vi phạm chỉ giới xây dựng, không phù hợp với quy định hoặc được duyệt thì mức phạt là từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng,...

Những trường hợp đã bị lập biên bản mà còn tiếp tục vi phạm thì bị phạt ở mức cao gấp nhiều lần hoặc bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng. Đồng thời, chủ thể vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc tháo dỡ, khôi phục tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại.

Bên cạnh việc có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như trên, nếu chủ đầu tư vi phạm các quy định trong quá trình xây dựng cũng khiến các chủ sở hữu “chung cư mini” sau này gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp thậm chí là không thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Mặc dù đã có những mức phạt, quy định xử lý mạnh tay nhưng vì lợi nhuận thu được hằng tháng từ tiền cho thuê những căn hộ trên là không hề nhỏ nên nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình vi phạm. Ngoài ra, dư luận cũng không khỏi băn khoăn về trách nhiệm quản lý của chính quyền sở tại, liệu có việc “phạt cho tồn tại” hoặc “bật đèn xanh” để chủ đầu tư thoải mái “phù phép” những công trình nhà ở riêng lẻ...?

Trước thực trạng nhà ở riêng lẻ được chuyển đổi mục đích sử dụng, tiềm ẩn những nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy và hàng loạt các hệ lụy về áp lực dân số, đời sống xã hội, an ninh trật tự, rất cần các cơ quan chức năng nhanh chóng vào cuộc kiểm tra xử lý nghiêm những vi phạm. Nhất là trách nhiệm của chính quyền sở tại, đơn vị quản lý để xảy ra vi phạm trật tự xây dựng, phá vỡ quy hoạch đô thị.

Thế Anh