Thế khó của người mua nhà

Theo kết quả khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm mua chung cư những tháng đầu năm 2023 tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2022.

Có thể thấy, nhu cầu mua nhà ở thực của người dân là luôn hiện hữu, thậm chí vẫn cao ở đô thị lớn và đông dân như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, người mua nhà đang đứng trước 3 thách thức: nguồn cung, giá bán và bài toán tài chính.

Trong đó nguồn cung và giá bán có mối liên hệ qua lại mật thiết. Sự mất cân bằng cán cân cung - cầu cùng nhiều yếu tố về vật giá, quỹ đất và pháp lý tiếp tục đẩy mặt bằng giá căn hộ lên nấc cao hơn.

Cụ thể trong quý I/2024 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội giảm 30% theo quý trong khi giá bán sơ cấp trung bình chạm ngưỡng 52 triệu/m², tăng 22% theo năm bất chấp thanh khoản ảm đạm.

Tính theo khu vực, khu Tây Hà Nội tiếp tục sôi động với những dự án chung cư cao cấp, có dự án giá bán căn hộ ngang ngửa các quận trung tâm. Đơn cử: Masteri West Heitght (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm - sơ cấp) giá dao động từ 60-80 triệu/m²; The Zei (Mỹ Đình - thứ cấp) giá từ 55-80 triệu/m², The Matrix One (Lê Quang Đạo - thứ cấp) giá chuyển nhượng 52-64 triệu/m².

Hoàng Thành Pearl (Nguyễn Văn Giáp) là dự án sơ cấp hiếm hoi đang mở bán tại khu Mỹ Đình được chào bán với mức giá từ 50-53 triệu/m² dù có vị trí gần The Zei, The Matrix One.

Cách Mỹ Đình khoảng 8 phút di chuyển, căn hộ Moonlight 1 thuộc KĐT Anlac Green Symphony mới mở bán từ tháng 4/2023 cũng giá cạnh tranh từ 39-45 triệu/m².

Phía Nam Hà Nội ghi nhận mặt bằng giá thấp hơn và cũng không có nhiều cải thiện về nguồn cung. Tại quận Hoàng Mai có thể kể đến một số cái tên như Feliz Home (sơ cấp) giá từ 40 - 47 triệu/m², Hà Nội Melody Residences (sơ cấp) giá bán 31-44 triệu/m², Rose Town (sơ cấp) từ 42-52 triệu/m², Phương Đông Green Park (thứ cấp) giá từ 38-44 triệu/m²…

Tại trung tâm KĐT Tứ Hiệp (Thanh Trì), cách bến xe Nước Ngầm 5 phút di chuyển có dự án Tecco Garden là dự án sơ cấp hiếm hoi tại Thủ đô có giá bán từ 25-28 triệu/m².

Thời điểm hiện tại, người mua nhà không có nhiều sự lựa chọn khi tìm mua chung cư, đặc biệt là các căn hộ có giá bán hợp lý. Nhiều người kỳ vọng có thể tìm mua nhà ngay lúc này trước khi giá bán tiếp tục tăng, tuy nhiên vẫn lo ngại về bài toán tài chính. Lãi suất vay ngăn hàng dù đã điều chỉnh giảm nhưng đa số vẫn neo ở mức trên 10%/năm.

CĐT tung chính sách “khủng” phá băng thanh khoản

Bên cạnh việc đảm bảo tiến độ, chất lượng và pháp lý dự án, các chủ đầu tư cũng hiểu rằng bài toán tài chính là yếu tố quan trọng dẫn đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Do đó, một số chủ đầu tư đã mạnh tay tung các chính sách kích cầu khủng như chiết khấu thẳng vào giá bán, hỗ trợ giải ngân cho vay với lãi suất 0% trong một khoảng thời gian nhất định hay thậm chí là cam kết mua lại căn hộ.

Thực tế, những chính sách này thực sự đem lại kết quả tốt về mặt thanh khoản cho các dự án sơ cấp. Nổi bật, tòa căn hộ Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) tại khu Tây Hà Nội dù mới mở bán từ cuối tháng 4 nhưng đến nay đã ghi nhận khoảng 65 giao dịch - một con số ấn tượng nhất là trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Bên cạnh không gian sống xanh và bộ sưu tập tiện ích khủng thì Moonlight 1 còn chinh phục khách hàng nhờ chính sách ưu đãi linh hoạt. Trong đó nổi bật là chiết khấu cộng dồn lên tới 15% áp dụng cho 90 khách hàng đặt mua đầu tiên. Với chính sách này, khách mua nhà được giảm trực tiếp 500-760 triệu vào giá bán căn hộ, phù hợp với những ai có sẵn tài chính.

Bên cạnh đó là các gói hỗ trợ lãi suất trong 18-24 tháng; tiến độ thanh toán được chia nhỏ làm 10 đợt từ nay đến cuối năm 2024.

Trong khi đó, khách hàng mua căn hộ Hoàng Thành Pearl được chiết khấu 2,5% khi thanh toán sớm hoặc ưu đãi lãi suất 0% trong 12 tháng, nhận nhà quý I/2024. Mặc dù chính sách này không có điểm đột phá nhưng dự án vẫn được đánh giá là giá bán tốt so với tiềm năng, kỳ vọng còn nhiều dư địa tăng giá.

Trong khi đó tại dự án Tecco Garden, đơn vị phân phối Đất xanh miền Bắc cho biết chỉ sau 1 tháng áp dụng chính sách cam kết mua lại căn hộ sau 18 tháng đã phát sinh 35 giao dịch, thanh khoản tăng mạnh so với giai đoạn trước đó.

Khu căn hộ Tecco Garden hiện đã bàn giao và có sổ đỏ, quỹ căn còn lại đều là những căn 3 phòng ngủ +1 rộng 127-141m². Mặc dù nhu cầu đối với loại căn hộ diện tích lớn là vẫn có nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn khá cao khiến khách hàng e ngại.

Để kích cầu, chủ đầu tư dự án đã đưa ra 3 phương án hỗ trợ tài chính cho khách hàng lựa chọn. Nếu chọn vay ngân hàng, người mua nhà hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng. Nếu sẵn về dòng tiền, khách hàng có thể lựa chọn thanh toán giãn tiến độ trong vòng 24 tháng hoặc thanh toán sớm để nhận chiết khấu tới 9%.

Đặc biệt, sau 18 tháng về ở nếu khách hàng không đủ khả năng trả lãi ngân hàng hoặc cảm thấy không phù hợp có thể trả lại nhà và nhận lại tiền đã đóng, chủ đầu tư chịu phí chuyển nhượng.

Với chính sách này, khách hàng được nhiều hơn mất vì số tiền đóng ban đầu khi mua căn hộ Tecco Garden là 40% tương đương 1,2-1,5 tỷ. Nếu đem gửi ngân hàng lấy lãi tiết kiệm thì chỉ thu về khoảng 7-8,5 triệu/tháng.

Trong khi giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ +1 tại Tecco Garden hiện dao đồng từ 12 triệu/tháng trở lên. Do đó với số vốn tích lũy từ 1,2 tỷ, khách hàng mua căn hộ Tecco Garden thời điểm này vừa có nhà để ở trong 18 tháng, vừa không phải chịu rủi ro về tài chính.

Bên cạnh đó, căn hộ Tecco Garden hiện đang được nâng cấp tiêu chuẩn bàn giao lên cao cấp và định vị là “biệt thự trên không” cho gia đình đa thế hệ và những người thích không gian sống rộng rãi, do  đó dự kiến sẽ điều chỉnh tăng giá thời gian tới.

Theo tính toán của chủ đầu tư, sau thời gian hỗ trợ lãi suất thì lãi ngân hàng cũng đã hạ nhiệt, khách hàng không còn áp lực về tài chính như trước. Nhưng nếu như chờ đến khi hạ lãi vay mới mua nhà thì dự đoán căn hộ đã thiết lập khung giá mới.