Sự dịch chuyển này không chỉ tạo ra thế cân bằng cho đô thị, mà còn định hình lại bức tranh bất động sản trung tâm trong thập kỷ tới.
Thủ Thiêm ứng viên sáng giá cho CBD hiện đại
Theo Tổ chức hợp tác và Phát triển kinh tế - OECD , trung tâm thành phố - CBD là vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm và lao động cao nhất trong vùng đô thị, có hạ tầng giao thông công cộng dày đặc.
Tại Diễn đàn bất động sản TP Hồ Chí Minh với chủ đề “Hạt nhân trung tâm”, các chuyên gia nhận định với vai trò chiến lược trong cấu trúc đô thị phía Đông thành phố, có quỹ đất rộng và được quy hoạch bài bản, Thủ Thiêm sở hữu lợi thế vượt trội để hình thành CBD hiện đại.
Theo định nghĩa mô hình đô thị nén, trung tâm mở rộng không chỉ bao gồm các khu trung tâm truyền thống như Quận 1 (cũ) và Quận 3 (cũ), mà còn mở rộng sang toàn bộ khu Quận 2 (cũ) bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây là khu vực tập trung các chức năng thương mại, tài chính, dịch vụ, kết nối hạ tầng đồng bộ, đồng thời tạo ra sự cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm của TP Hồ Chí Minh.
Trong đó, IFC Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025, được xem là động lực quan trọng để hình thành trung tâm tài chính mới của thành phố. Bài học từ Yeouido (Seoul) cho thấy sự ra đời của một IFC có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh: khu tài chính thu hút doanh nghiệp, kéo theo nhu cầu lưu trú chất lượng cao, dịch vụ thương mại, bán lẻ và hạ tầng đô thị. Tại Seoul, Yeouido đã trở thành một cực tăng trưởng độc lập, hoạt động song song với CBD truyền thống.
Thủ Thiêm đang trong lộ trình tương tự khi nhiều dự án hạ tầng chiến lược được thúc đẩy. Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), các dự án cầu kết nối Quận 1 (cũ) - Thủ Thiêm và Quận 4 (cũ) - Thủ Thiêm được đẩy nhanh, cùng với kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành tạo thành mạng lưới giao thông liên vùng. Đây là nền tảng thu hút dân cư, chuyên gia và doanh nghiệp chuyển về phía Đông, đồng thời tạo thế “song trung tâm” giữa Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm trong tương lai.
Chung cư hạng sang tăng trưởng cả nguồn cung lẫn lực cầu
Trong khi TP Hồ Chí Minh từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.
Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.
Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại Quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.
Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước.
Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới.
Theo số liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m2).
Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đang tạo áp lực tài chính lên người mua trung tâm, thúc đẩy xu hướng chuyển hướng sang chung cư cao tầng - nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn: “Nhìn dài hạn, Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng”.
“Bất động sản trung tâm, bao gồm cả khu cũ lẫn Thủ Thiêm vì thế vẫn giữ vị thế đặc biệt: nhu cầu ổn định và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ năng lực kết nối hạ tầng. Đây là những yếu tố giúp phân khúc này duy trì sức đề kháng tốt trong trung hạn đến dài hạn, ngay cả khi thị trường chung trải qua các chu kỳ điều chỉnh”, ông Quốc Anh nhận định.
