Theo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2024 của Viện nhiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS), tổng nguồn cung của loại hình văn phòng ghi nhận mức tăng nhẹ về nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM.
Trong đó tại Hà Nội, tổng nguồn cung tăng 2% theo quý với diện tích sàn là 2,15 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân cũng tăng 1% lên 86% theo quý và giá thuê bình quân được vẫn ổn định ở mức khoảng 21,5 USD/m2.
Còn tại TP HCM, cả 3 chỉ số này đều ghi nhận mức tăng, với tổng nguồn cung tăng 4% theo quý, với diện tích sàn tăng lên 2,7 triệu m2. Giá thuê bình quân cũng tăng 5% theo quý, lên mức 34 USD/m2 và tỷ lệ lấp đầy được ghi nhận ở mức 92%, tăng 1% theo quý.
Mức tăng này được cho là đến từ lực cầu với loại hình văn phòng tại khu vực trung tâm, đặc biệt là văn phòng hạng A vẫn duy trì ở mức cao(>85%). Nhu cầu mới chủ yếu đến từ hoạt động thay đổi địa điểm hoặc mở rộng quy mô.
Lực cầu với thị trường văn phòng vẫn tăng do có sự góp mặt của một lượng lớn doanh nghiệp FDI
Khác với loại hình văn phòng, thị trường bán lẻ ghi nhận sự ổn định khi chỉ ghi nhận được mức tăng 1%, lên 86% với tỷ lệ lấp đầy bình quân tại Hà Nội. Còn tại TP HCM, tổng nguồn cung ghi nhận mức tăng 3% theo quý, lên 1,53 triệu m2. Sự ổn định này đến từ việc làn sóng trả mặt bằng đã có dấu hiệu giảm nhiệt. Đồng thời ghi nhận nguồn cầu mới đến từ một số thương hiệu trong lĩnh vực F&B, thời trang…
Nhận định về thị trường bất động sản thương mại trong quý II/2024, DXS cũng đưa ra những dự báo khá tích cực. Cụ thể trong quý II/2024, thị trường văn phòng sẽ đón lực cầu mới nhờ các Hiệp định thương mại, mở đường cho nhiều Doanh nghiệp FDI tham gia thị trường Việt Nam, kéo theo sự tăng cao trong nhu cầu về mặt bằng văn phòng, đặc biệt là phân khúc hạng B+ trở lên (theo chuẩn ESG).
Với nguồn cầu mới, giá thuê trong ngắn hạn có xu hướng ổn định, nhưng về lâu dài sẽ tăng giá do nhu cầu tăng cao, nhưng nguồn cung mới chưa đáp ứng đủ. Tỷ lệ lấp đầy cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng nhẹ theo quý.
Còn với mặt bằng bán lẻ, lực cầu cũng dự báo sẽ có sự hồi phục khi Việt Nam là điểm đến thu hút đầu tư, kinh tế chuyển biến tích cực, nhu cầu mua sắm, giải trí sôi động hơn. Giá thuê cũng sẽ tiếp tục duy trì xu hướng ổn định và các tên tuổi lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Mặt bằng bán lẻ dự báo cũng có sự phục hồi do làn sóng trả mặt bằng đã dần tan
Tuy nhiên, trái ngược với nhận định của DXS, nhiều đơn vị dự báo thị trường bất động sản thương mại sẽ khó có thể duy trì được sự ổn định trong dài hạn do sự "bùng nổ" nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt là với loại hình văn phòng.
Đơn cử như trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield dự báo tỷ lệ trống văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục giữ ở mức trên 20% trong hai năm tới, bởi áp lực dư cung ngày càng lớn. Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng sẽ ở mức 25-30% và giảm dần vào năm 2027 còn hơn 20%.
Còn tại TP HCM, khi kinh tế khó khăn đã khiến khách thuê văn phòng ngày càng quan tâm hơn đến chi phí và ảnh hưởng đến nhu cầu chung. Tỷ lệ bỏ trống phân khúc này tại khu vực trung tâm và vùng lân cận dự kiến lên tới 20% trong hai năm 2024-2025.
Tương tự, kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng đánh giá số lượng dự án văn phòng lớn ra mắt trong giai đoạn 2024-2026 có thể gây áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, nhất là phân khúc hạng A. Trong đó, công suất thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội, theo Savills, có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. Còn tại TP HCM, giá thuê dự kiến giảm nhẹ 1% mỗi năm trong hai năm tới.
