Bất động sản phát triển thiếu bền vững

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số bất động sản đều tăng trưởng ấn tượng, một số chỉ tiêu vượt kế hoạch. Tuy nhiên, riêng ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đang có xu hướng thụt lùi.

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng qua, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m2.

Trong đó, có gần 9.000 căn hộ chung cư, 519 căn hộ thấp tầng. Tổng giá trị huy động vốn lên tới 77.600 tỷ đồng. Trong số gần 9.000 căn hộ đã được phê duyệt, thì hơn 80% thuộc về phân khúc cao cấp, khoảng 20% là phân khúc trung cấp và không có sản phẩm bình dân nào được phê duyệt.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhấn mạnh: Thị trường bất động sản TP.HCM đang phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua 2 vấn đề.

Thứ nhất, thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Vào năm 2017, bất động sản TP.HCM đạt “đỉnh”, khi toàn thị trường ghi nhận có gần 43.000 căn hộ mở bán. Tuy nhiên, từ năm 2018 cho tới nay, nguồn cung liên tục giảm.

Cụ thể, năm 2018 có khoảng 28.300 căn hộ, sang năm 2019 giảm xuống còn 23.000 căn. Sang năm 2020, tiếp tục giảm xuống còn 17.000 căn hộ và năm 2021 chỉ còn 14.440 căn, chỉ bằng 33,6% so với năm 2017. Điều này cho thấy, thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung.

Thứ hai, thị trường đang lệch  pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể,  loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%. Nhưng năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân, tương đương với 0%.

Tỷ lệ nhà ở cao cấp tăng dần mỗi năm. Đơn cử, năm 2017 chiếm khoảng 25,5% toàn thị trường, nhưng tới năm 2021 chiếm tới 72% toàn cung. Thậm chí, trong 6 tháng đầu năm 2022, nhà ở cao cấp chiếm tới 80% toàn thị trường.

“Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Châu cho biết.

Vì sao căn hộ cao cấp lại chiếm 80% thị trường?

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản nhận định: Không chỉ TP.HCM, câu chuyện các chủ đầu tư thích rót vốn vào các dự án cao cấp còn xuất hiện ở các đô thị khác, như Hà Nội hoặc Đà Nẵng.

Bởi lẽ, so với các dự án bình dân, hoặc trung cấp, các dự án căn hộ cao cấp mang lại lợi nhuận rất cao cho chủ đầu tư. Có thể cao gấp 3, gấp 4 lần.

“Như vậy, rõ ràng, các chủ đầu tư lớn đang chạy đua lợi nhuận, nên mới xảy ra tình trạng lệch pha phân khúc trên thị trường. Và trong trường hợp thị trường quá nhiều sản phẩm nhà ở cao cấp, đến một lúc nào đó sẽ xảy ra tình trạng thừa cung. Trong khi những người cần mua nhà lại không đủ tiền để mua”, ông Tuấn nói.

Vị chuyên gia này cho rằng, thực tế, Chính phủ đã có quy định các dự án khu đô thị có quỹ đất lớn sẽ phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Thậm chí, năm 2021, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 49, siết chặt hơn yêu cầu này.

Tuy nhiên, trên thực tế, chẳng có chủ đầu tư nào “ôm” quỹ đất lớn công bố các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ theo quy định này. 

“Mới đây, cũng có một vài doanh nghiệp công bố sẽ tham gia vào cuộc đua nhà ở xã hội, nhưng bao giờ hoàn thành mới là điều đáng quan tâm. Hầu hết, các dự án nhà ở xã hội đều triển khai tương đối chậm, so với nhà ở thương mai”, ông Tuấn nói.

Trong trường hợp các chủ đầu tư thực hiện đúng yêu cầu tại Nghị định 49, có thể thị trường sẽ phát triển cân bằng hơn.

“Rõ ràng, muốn thị trường phát triển cân bằng, ngoài quy định sẵn có, cần có một biện pháp cứng rắn hơn để yêu cầu các chủ đầu tư để quỹ đất phát triển nhà ở phù hợp với túi tiền”, ông Tuấn chia sẻ.