Thanh khoản “đóng băng” do khó thỏa thuận mức giá

Theo chia sẻ từ một số nhà đầu tư, việc thanh khoản phân khúc này chưa được cải thiện trong thời gian qua do nhiều người nhận thấy các chủ đất chưa rơi vào tình trạng “đất ngộp” thực sự. Đặc biệt là ở những lô đất nằm tại vị trí đẹp, có tiềm năng sinh lời cao trong trung hạn và chủ đất chưa bị áp lực quá lớn về tài chính trong thời điểm hiện tại.

Anh Phạm Khải – một nhà đầu tư đất nền lâu năm tại các khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, trong thời gian qua anh và một số người bạn vẫn đi săn tìm những ô đất cắt lỗ có giá hợp lý. Nhưng phần lớn những ô đất đẹp lại thường rất khó chốt do không thống nhất về giá.

“Chủ đất vẫn giữ mức giá khá cao so với nhận định của chúng tôi, một số người còn nhất định không thương lượng hạ giá vì cho rằng mức giá hiện tại đã phù hợp. Đặc biệt là nhiều chủ đất cho rằng thị trường sẽ sớm hồi phục nên chỉ cắt lỗ ở mức rất nhỏ. Vì lý do đó mà trong 3 tháng vừa qua, tôi cũng chỉ mua thêm được 1 lô đất tại Đất Đỏ, Bà Rịa – Vũng Tàu với giá hơn 1 tỷ”, anh Khải chia sẻ.

Nhà đầu tư này cũng cho biết, thậm chí với một số ô đất hiện đang cầm sổ ở ngân hàng, chủ đất vẫn chưa đưa giá về mức “tốt” theo nhận định cá nhân. Nhiều chủ đất còn đẩy giá cao hơn đến vài trăm triệu so với định giá của ngân hàng và một vài công ty định giá khác.

Việc chủ đất đem mức giá đỉnh của năm 2022 làm mốc để định ra mức cắt lỗ khiến nhiều người có nhu cầu mua đầu tư nhưng không chốt được giao dịch. Thậm chí mức giá cắt lỗ 50% đối với nhiều người đang đầu tư dài hạn thì cũng chỉ là bớt lãi.

Ngoài ra, nhìn từ góc đô của người bán, một số người vào thị trường ở thời điểm sốt đất, đất nền có thể bị đẩy giá ảo tăng lên tới vài trăm phần trăm. Chưa kể các loại phí môi giới, pháp lý và cả các khoản vay lãi để đầu tư vào bất động sản. Vì vậy sau một năm, dù có chấp nhận bán với giá gốc thì vẫn phải lỗ nặng đến vài trăm triệu. Do đó khi gặp khách “ép giá”, nhiều chủ đất không đồng ý giao dịch khiến thanh khoản thị trường vẫn “đóng băng”.

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư nhận định, hiện chỉ còn những sản phẩm đất nền, nông nghiệp tại các tỉnh ven TP.HCM, đặc biệt là thị trường chưa sốt đất là có giá mua hợp lý. Tuy nhiên rủi ro trong tương lai cũng cao hơn do chưa có định hướng phát triển. Còn tại các khu vực đã qua “sóng”, mức giá giảm 30-40% vẫn còn là mức giá phải cân nhắc trong thời điểm hiện tại.

Giá có thể giảm sâu hơn nữa?

Theo một báo cáo về thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất năm 2023 có xu hướng giảm sâu ở loại hình BĐS đầu cơ, giữ hàng chờ tăng giá (không phục vụ nhu cầu ở thật, khai thác tiêu dùng), còn đất nền nói chung chỉ giảm từ 8 -12%. Nhà phố, biệt thự và giá bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai giảm mạnh nhất rơi vào khoảng 15-30%, chỉ có một số trường hợp cá biệt rớt giá kịch sàn là 40% so với quý 2/2022.

Trong khi đó, các phân khúc phù hợp với người mua có nhu cầu ở thật, có thể sử dụng ngay lại bán ra rất ít. Một số dự án ghi nhận giảm giá vẫn diễn ra do chịu tác động tâm lý toàn thị trường nhưng chỉ điều chỉnh trong biên độ hẹp. Không rơi vào cảnh nháo nhào thoát hàng cắt lỗ.

Qua khảo sát tâm lý thực hiện trên nhóm đối tượng người mua nhà của Batdongsan.com.vn, có khoảng 56% dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong các tháng cuối năm, chỉ 23% cho rằng sẽ vẫn tăng. Cũng theo đó, 54% đáp viên cho rằng lãi suất sẽ còn tăng trong thời gian tới, khoảng 20% cho rằng từ quý 3 trở đi, lãi suất có thể sẽ giảm nhưng khó quay về thời điểm 2020 - 2021.

Ngược lại ở nhóm người bán, số liệu khảo sát về lý do bán cho thấy có 49% là để cơ cấu lại danh mục đầu tư; 23% là do không có nhu cầu sử dụng, nên rao bán lại, chỉ 22% là do kẹt tài chính, phải sang nhượng để giải quyết vấn đề kinh tế. Với việc người cắt lỗ vì áp lực tài chính không cao, phần lớn người bán vẫn nằm ở mức có thẻ cầm cự, kỳ vọng bán ra ở mức có lời.

Cụ thể, có đến 42% người đang giữ tài sản muốn bán với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%, 38% chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch dưới 10%. Chỉ có khoảng 16% chấp nhận giảm giá 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ khoảng 3.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn cho biết, giao dịch bất động sản đang rơi vào giai đoạn thấp điểm, nhu cầu đầu cơ biến mất, đầu tư suy giảm và chỉ còn lại chủ yếu là mua ở thực. Thị trường mất đi lượng lớn khách mua đầu tư dẫn đến thanh khoản bị ảnh hưởng và giá đất năm 2023 cũng chịu tác động theo.

Giao dịch nhà đất khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn khoảng cách xa. Thời điểm hiện nay, các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý đang được Chính phủ và các địa phương chung tay tháo gỡ. Phía ngân hàng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi lãi suất đã giảm. bất động sản tiêu dùng phục vụ nhu cầu ở thật có thể sẽ sớm phục hồi.

Trong khi dó, người mua đang ưu tiên các loại bất động sản đạt tiêu chí sử dụng ngay, giữ giá tốt, an toàn, có khả năng thanh khoản cao. Vì vậy nhóm sản phẩm này sẽ cải thiện thanh khoản thời gian tới. Còn nhóm các loại bất động sản đầu cơ có thể sẽ còn tiếp diễn đà giảm giá.