Deepfake AI, hợp đồng mẫu và những chiếc bẫy đang chờ người mua bất động sản

Người mua nhà cũng có thể là "bên yếu thế" trong giao dịch bất động sản

Tại tọa đàm “Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản” do Báo Phụ nữ Việt Nam và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức chiều 15/7, ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam, cho biết: Thời gian qua, luật pháp về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng đã có hiệu lực thi hành, kiến tạo nên một hành lang pháp lý chặt chẽ, tạo bước ngoặt lớn về thủ tục và điều kiện trong các giao dịch tài sản giá trị lớn.

Theo ông Hải, sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản hiện nay kéo theo sự xuất hiện ngày càng tinh vi của các hình thức lừa đảo công nghệ cao. Các hành vi như giả mạo giấy tờ điện tử, sử dụng công nghệ Deepfake AI để tái tạo khuôn mặt và giọng nói nhằm giả danh chủ sở hữu tài sản, hay làm giả chữ ký điện tử đang trực tiếp đe dọa tính an toàn của các giao dịch dân sự.

Ông Hải cho biết người yếu thế trong các giao dịch bất động sản không chỉ bao gồm những nhóm đối tượng dễ bị tổn thương về mặt xã hội như phụ nữ, người cao tuổi, người khuyết tật hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Trong kỷ nguyên số, khái niệm này còn được mở rộng đối với những người gặp bất lợi do thiếu thông tin, hạn chế kỹ năng số hoặc khó tiếp cận các cơ chế bảo vệ pháp lý, khiến họ dễ trở thành mục tiêu của tội phạm công nghệ cao.

"Chỉ một giao dịch bất động sản bị lừa đảo hoặc đổ vỡ có thể khiến người yếu thế mất đi tài sản tích lũy cả đời, thậm chí là nơi ở duy nhất của mình. Hệ lụy không chỉ dừng lại ở thiệt hại về tài sản mà còn kéo theo những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội", ông Hải nhấn mạnh.

Mặc dù pháp luật Việt Nam hiện chưa có định nghĩa chính thức về "bên yếu thế" trong các giao dịch dân sự và bất động sản, nhưng dưới góc độ pháp lý, đây được hiểu là những chủ thể ở vị thế bất lợi hơn so với bên còn lại khi tham gia giao dịch. Các bên yếu thế có thể được chia thành hai nhóm chính.

Thứ nhất, nhóm yếu thế do đặc điểm của chủ thể. Đây là những người vốn gặp bất lợi về độ tuổi, sức khỏe, nhận thức hoặc khả năng tiếp cận thông tin, bất kể họ tham gia giao dịch nào. Nhóm này bao gồm người chưa thành niên, người mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người cao tuổi, người khuyết tật, người không biết chữ hoặc không thông thạo tiếng Việt.

Thứ hai, nhóm yếu thế do vị thế trong quan hệ hợp đồng. Đây là những người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nhưng lại ở vị trí bất lợi khi giao dịch với bên có nhiều ưu thế hơn về tài chính, thông tin và khả năng đàm phán.

Một ví dụ điển hình là người dân mua hoặc thuê mua bất động sản từ các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Trong khi doanh nghiệp có đội ngũ pháp lý, chủ động xây dựng hợp đồng mẫu và nắm toàn bộ thông tin về dự án, người mua thường chỉ có hai lựa chọn là đồng ý hoặc từ chối giao dịch. Họ hầu như không có cơ hội thương lượng các điều khoản của hợp đồng, dẫn đến nguy cơ phải chấp nhận những điều khoản bất lợi cho mình.

Nói cách khác, trong các giao dịch bất động sản hiện nay, "bên yếu thế" không chỉ là những người dễ bị tổn thương do tuổi tác hay sức khỏe, mà còn bao gồm cả những người ở thế bất lợi về thông tin và khả năng thương lượng khi giao dịch với các tổ chức, doanh nghiệp có nhiều lợi thế hơn.

Hàng loạt rủi ro đối với người yếu thế khi giao dịch bất động sản

Tại tọa đàm, các chuyên gia đã chỉ rõ 5 rủi ro mà người yếu thế có thể gặp phải khi giao dịch bất động sản.

Thứ nhất, rủi ro từ tình trạng pháp lý của bất động sản và sự bất cân xứng thông tin. Bất động sản là loại tài sản có tình trạng pháp lý khá phức tạp, liên quan đến quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án.

Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 buộc chủ đầu tư công khai thông tin, nhưng cơ chế này vẫn mang tính chất "tự công bố". Bên mua hầu như không thể tự kiểm chứng độc lập một cách toàn diện do dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan. Sự đồng ý của bên mua trong điều kiện thiếu thông tin khách quan chỉ mang tính hình thức.

Trên thực tế, hiện nay, các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi như làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giả mạo chủ sở hữu để chuyển nhượng tài sản khiến những người mua thiếu kinh nghiệm dễ trở thành nạn nhân.

Thứ hai, rủi ro về chủ thể và sự biểu đạt ý chí khi xác lập giao dịch. Những người thuộc nhóm yếu thế như người cao tuổi, người khuyết tật, người không biết chữ hoặc không thông thạo tiếng Việt vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận thông tin và thể hiện ý chí khi ký kết hợp đồng.

Khi tranh chấp xảy ra, giao dịch có nguy cơ vô hiệu cao, đẩy bên mua ngay tình vào vòng tố tụng kéo dài. Thêm vào đó, các giao dịch giả tạo, như ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để che giấu quan hệ vay tiền lãi suất cao, thường ép người yếu thế vào thế cùng quẫn, trong khi gánh nặng chứng minh sự bị lừa dối, cưỡng ép thuộc về họ là cực kỳ nan giải.

Thứ ba, rủi ro từ hợp đồng theo mẫu và các điều khoản thiết kế bất lợi. Dù có sự kiểm soát hành chính, các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản luôn được thiết kế tối ưu hóa lợi ích cho bên soạn thảo, nhằm giảm trách nhiệm bàn giao, tăng mức phạt vi phạm đối với khách hàng.

Tinh vi hơn, một số quy định bảo vệ lại bị chuyển hóa thành rủi ro cấu trúc dưới vỏ bọc "quyền lựa chọn". Ví dụ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua từ chối bảo lãnh ngân hàng bằng văn bản để tiết kiệm chi phí.

Trên thực tế, điều khoản "từ chối bảo lãnh" này lập tức bị các chủ đầu tư đưa vào bộ hợp đồng soạn sẵn như một điều kiện bắt buộc để được mua, đẩy toàn bộ rủi ro tài chính sang người mua.

Ngoài ra, để lách giới hạn nhận đặt cọc không quá 5% của luật mới, các doanh nghiệp tiếp tục áp dụng ma trận hợp đồng trung gian (thỏa thuận giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, hợp tác đầu tư), biến người mua thành chủ nợ không có bảo đảm khi dự án đổ vỡ.

Thứ tư, rủi ro từ khoảng trống về hình thức giao dịch và cơ chế kiểm soát. Hiện nay, giao dịch bất động sản giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trong khi nhiều hợp đồng mua bán với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại không bắt buộc phải công chứng.

Điều này tạo ra một nghịch lý khi những giao dịch có mức độ bất cân xứng thông tin lớn hơn lại được kiểm soát ít hơn, khiến người mua dễ có tâm lý chủ quan và chấp nhận những điều khoản bất lợi hoặc trái quy định pháp luật.

Cuối cùng là rủi ro trong giai đoạn thực hiện hợp đồng và hậu giao kết. Trong giai đoạn thực hiện, bên mua đối mặt với chuỗi rủi ro: Chậm tiến độ, xây dựng sai phép, dự án đắp chiếu, hoặc không được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư cắm dự án tại ngân hàng hoặc trốn nghĩa vụ thuế.

Các quy định khống chế tỷ lệ thanh toán theo tiến độ, tối đa 70% trước bàn giao chỉ giúp giảm thiểu một phần thiệt hại chứ không ngăn được rủi ro mất trắng vốn.

Khi có vi phạm, cơ chế bảo vệ hiện nay hoàn toàn là "hậu kiểm" (khiếu nại, khởi kiện). Đối với bên yếu thế, công cụ này không khả thi do rào cản về chi phí, thời gian kéo dài và năng lực theo đuổi tố tụng. Đồng thời, việc thi hành án đối với một doanh nghiệp đã phá sản, mất khả năng thanh toán thường không có kết quả thực tế.

Chìa khóa then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân

Để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân trong các giao dịch bất động sản, các chuyên gia đề xuất một số nhóm giải pháp như: Bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của cá nhân, không phân biệt giao dịch với doanh nghiệp hay cá nhân.

Đồng thời, hoàn thiện cơ chế biểu đạt ý chí và kiểm soát tài sản chung. Quy định rõ quy trình lập văn bản ghi nhận ý chí của con từ đủ 9 tuổi; hoàn thiện hình thức người làm chứng cho người khuyết tật đặc thù.

Đặc biệt, thiết lập cơ chế kiểm tra bắt buộc về tình trạng hôn nhân, nguồn gốc tài sản chung/riêng của vợ chồng tại thời điểm giao kết giao dịch, đồng bộ với việc cấp đổi giấy chứng nhận ghi tên cả hai vợ chồng theo Luật Đất đai 2024 để triệt tiêu nguy cơ định đoạt lén lút.

Ngoài ra, cần đẩy mạnh liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý đất đai, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan tư pháp để kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản theo thời gian thực.

Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Luật sư Việt Nam, khẳng định bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản không thể dừng lại ở những tuyên bố quyền lợi mang tính hình thức, mà phải can thiệp trực tiếp vào nguồn gốc của rủi ro. Khi các thiệt hại sau giao kết là vô cùng nặng nề và gần như không thể khắc phục thông qua cơ chế hậu kiểm, logic bảo vệ hiệu quả duy nhất là phòng ngừa.

Việc thiết lập một cơ chế kiểm soát độc lập, thống nhất và bắt buộc tại thời điểm giao kết giao dịch chính là chìa khóa then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân, hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và nhân văn.