Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo mới nhất được thiết kế gồm 13 chương, với 149 điều, cắt giảm 49 điều so với luật hiện hành, nhằm tinh gọn và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.
Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi này, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Thay vào đó, Bộ Xây dựng đã trình quy định mới liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Cụ thể, Điều 97, mục 1, Chương VII, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Cụ thể, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) ủng hộ quyết định của Bộ Xây dựng khi bỏ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết: Đề xuất quy định chung cư có thời hạn có thể tác động 2 chiều tới thị trường.
Về mặt tích cực, thực tế hiện nay có hàng nghìn chung cư cũ, nhà tập thể có tuổi đời 50 năm, 60 năm đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng rất khó cải tạo vì phải đạt sự đồng thuận rất cao của các chủ sở hữu.
“Nếu quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi công trình hết niên hạn hoặc buộc phải phá dỡ, Nhà nước sẽ dễ dàng thu hồi để xây dựng lại, giảm tình trạng các chung cư nguy hiểm tồn tại hàng chục năm”, ông Tuấn nói.
Ngược lại, đề xuất này có thể ảnh hưởng mạnh tới tâm lý người mua. Theo ông, người Việt có tâm lý mua nhà để sở hữu lâu dài, truyền cho con cháu.
“Nếu quyền sở hữu chỉ kéo dài theo tuổi thọ công trình, nhiều người sẽ cân nhắc chuyển sang mua nhà đất hoặc các loại hình bất động sản khác. Đây được xem là tác động lớn nhất”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, giá trị tài sản sẽ giảm dần khi thời gian sử dụng còn lại ngắn hơn, tương tự như mô hình leasehold (sở hữu có thời hạn) ở một số quốc gia.
Ví dụ, chung cư còn 60 năm sử dụng sẽ có giá khác, còn chung cư chỉ còn 20 năm sử dụng sẽ khó bán hơn và giá giảm mạnh. Điều này sẽ làm thay đổi hoàn toàn cách định giá căn hộ.
Một tác động nữa, đó là việc người dân khó tiếp cận tín dụng. Bởi, ngân hàng thường đánh giá tài sản bảo đảm dựa trên giá trị và tính ổn định.
“Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo thời gian, giá trị thế chấp có thể giảm, ngân hàng sẽ thận trọng hơn khi cho vay đối với các căn hộ cũ”, ông Tuấn nói.
Theo ông Tuấn, việc loại bỏ đề xuất này là hợp lý, thay vào đó là giữ nguyên quy định hiện nay, đó là khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn, cơ quan nhà nước sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn sử dụng, cải tạo, xây dựng lại hoặc phá dỡ theo quy định.
