Mới đây, UBND TP.HCM đã chính thức phê duyệt Đề án “Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”.

Trong Đề án này, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Theo quy định trong Luật đất đai 2013, với trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp.

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Theo đề án được phê duyệt mới đây của UBND Thành phố, Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ, và diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.

Nhận định về Đề án này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, trong một số trường hợp đền bù tái định cư, chủ đầu tư thường cân nhắc tới việc đẩy giá trị đền bù đất, tuy nhiên phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân, không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp, nhiều trường hợp dù giá đền bù cao, người dân chưa chắc đã đồng ý.

Điểm mấu chốt của vấn đề nằm ở yếu tố tái định cư, đồng nghĩa cuộc sống, sinh hoạt, tập quán của người dân bị thay đổi. Ngay cả khi tái định cư tại chỗ, cuộc sống của người dân vẫn sẽ bị ảnh hưởng. Các thói quen, lối sống cũ cũng phải thay đổi.

Vì vậy, ông Khương cho rằng, để tìm được phương án đền bù hiệu quả, chính quyền, cũng như chủ đầu tư cần phải nắm rõ được cuộc sống, tập quán của người dân. Từ đó, sẽ tìm ra được các kế hoạch chi tiết để thuyết phục người dân di dời để xây dựng dự án.

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Khương nói: Phải thấy rằng trong một số hoàn cảnh, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tổ tiên ông bà gia đình họ, vì thế phải giải quyết như thế nào để có sự đồng thuận và nhìn nhận tích cực của chính những người dân đó.

Vấn đề không thể giải quyết đơn giản bằng việc cứ xây một chung cư thật to để bù lại diện tích với giá cả. Đây thật sự là một bài toán rất lớn không phải chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triển nơi mà bài toán chỉnh trang đô thị luôn vấp phải nhiều tranh chấp từ phía người dân.

Ông Khương nhấn mạnh: Nếu là một dự án công, mang lợi ích cho cộng đồng như là công viên, bệnh viện trường học thì thường có sự đồng thuận rất lớn từ người dân. Người dân sẽ sẵn sàng cho đi đất chôn nhau cắt rốn để xây bệnh viên, công viên hoặc những tiện ích khác cho cộng đồng.

Tuy nhiên, khi có một chủ đầu tư vào tham gia dự án đó vì lợi ích riêng của nhà đầu tư, thì nhà đầu tư đó cần phải có câu trả lời thích đáng với người dân.

Nghi ngại về sự thành công của Đề án này, ông Khương chia sẻ: Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ. Điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị, có thể xuất hiện nhà mỏng, nhà có diện tích nhỏ;... Đây chính là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời.

TS Khương cho rằng: Trên thế giới, những căn hộ 25 - 30 m2 không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột. Đây là do vấn đề về quản lý.

Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên.

“Hiện tại, địa bàn TP HCM và Hà Nội thì thứ nhất còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thứ hai là những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị”, ông Khương nói.

Lâm Vũ