Dòng tiền chỉ tìm đến những tài sản có giá trị thực
Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra vào ngày 26/6, nhiều chuyên gia trong ngành đã có những nhận định, dự báo về thị trường BĐS của Việt Nam trong thời gian tới.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai trở lại. Tuy nhiên, quá trình phục hồi đang diễn ra theo hướng chọn lọc hơn khi sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn với nhiều doanh nghiệp.
Sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023 với nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 khi hơn 150.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường và lượng giao dịch vượt mốc 100.000 căn.
Dù vậy, đà tăng đã chậm lại trong nửa đầu năm 2026. Thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán nhưng chỉ khoảng 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Theo ông Đính, dòng tiền hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Sự thận trọng của người mua cũng thể hiện rõ qua cơ cấu giao dịch. Phân khúc căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, trong khi căn hộ trung cấp giảm tỷ trọng mạnh. Ngược lại, căn hộ cao cấp giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đang trở thành động lực chính của thị trường.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng đây không chỉ là sự thay đổi mang tính chu kỳ mà còn phản ánh việc bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn của nền kinh tế.
"Khi nền kinh tế chuyển từ tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực", ông Hiển nhận định.
Theo vị chuyên gia, đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn trong chu kỳ vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải tính toán trong chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ.
Điều này lý giải vì sao người mua hiện không còn quyết định theo tâm lý "mua là thắng" mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi về khả năng kết nối giao thông, tốc độ hình thành tiện ích, khả năng lấp đầy cư dân hay tiềm năng cho thuê trong tương lai.
"Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ thì tiêu chí cuối cùng vẫn hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có giá trị sử dụng thực, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài", TS. Đinh Thế Hiển cho biết.
Thị trường bước sang thời của quy hoạch, hạ tầng và tầm nhìn dài hạn
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn của các đại dự án và quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ.
Nếu như trước đây chỉ cần có quỹ đất là có thể phát triển dự án thì hiện nay năng lực tài chính, khả năng triển khai, quản trị dòng tiền và sự thấu hiểu khách hàng mới là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Ông Trung cho rằng thị trường Hà Nội và TP.HCM đang có diễn biến khác nhau. Trong khi TP.HCM vẫn duy trì sự đa dạng của các chủ đầu tư thì thị trường phía Bắc đang xuất hiện tâm lý chờ đợi khi nhiều nhà đầu tư muốn quan sát thêm các định hướng quy hoạch mới trước khi xuống tiền.
Khảo sát của OneHousing cho thấy có tới 41% khách hàng phía Bắc dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng đến một năm tới, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, phản ánh lượng cầu đang chờ cơ hội quay trở lại thị trường.
Theo ông Trung, thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong cách nhìn về khoảng cách. Thay vì quan tâm "đi bao xa", người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến việc "đi mất bao lâu". Khi hệ thống metro, vành đai và hạ tầng giao thông hoàn thiện, các đô thị vệ tinh sẽ trở thành lựa chọn của tầng lớp trung lưu và lao động tri thức.
Trong khi đó, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng sự thay đổi về nhân khẩu học cũng đang làm thay đổi khẩu vị của người mua nhà.
Nếu thế hệ trước mua đất chủ yếu để chờ tăng giá thì thế hệ trẻ hiện nay muốn bất động sản phải mang lại trải nghiệm sống và khả năng tạo dòng tiền trong tương lai. Họ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng môi trường sống, tiện ích, cộng đồng cư dân và khả năng khai thác tài sản.
Theo ông Huấn, trước khi quyết định mua bất động sản, điều quan trọng nhất vẫn là xác định rõ mục tiêu tài chính của bản thân thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
"Điều đáng lo không phải là có nợ, mà là không còn dòng tiền để kiểm soát khoản nợ đó", ông Huấn nói.
Dự báo về nửa cuối năm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, dòng vốn FDI cùng quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục tăng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án dọc theo các trục hạ tầng mới. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện những đợt sốt giá diện rộng là không cao khi cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng lớn và nguồn cung dần được cải thiện.
"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
