Nguồn cung và thanh khoản đều tăng vọt

Theo báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và phụ cận quý II/2023 của DKRA, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đã xuât hiện giao dịch trở lại sau quãng thời gian ảm đảm cuối 2022 và quý đầu năm 2023.

Cụ thể, đã có khoảng 378 căn condotel được mở bán từ 3 dự án, tăng 90% so với quý I/2023. Đáng nói, thanh khoản của condotel cũng tăng 20 lần so với quý trước, đạt 122 căn. Đây là một tín hiệu đáng mừng do thị trường căn hộ nghỉ dưỡng đã gặp nhiều tác động tiêu cực cũng như thiếu sự quan tâm của các nhà đầu tư trong suốt thời gian qua. Mặc dù so với cùng kì năm trước, nguồn cung của thị trường cùng lượng mở bán vẫn thấp hơn lần lượt 31% và 78%.

Báo cáo này cho thấy, phần lớn các giao dịch hiện đang tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, có bảo lãnh ngân hàng và được vận hành bởi các đơn vị uy tín. Giá sơ cấp được ghi nhận tăng 2-4% so với cùng kì năm trước. Nhưng đổi lại, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng như hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho khách hàng thanh toán một lần…

Sự hồi phục của condotel được cho là đến từ việc Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp sổ đỏ công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên trên thực tế, việc cấp sổ đỏ cho tới nay vẫn chỉ dừng ở mức kì vọng bởi để thực thi được Nghị định 10 vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc. Bởi lẽ, dù Nghị định 10 đã bổ sung cho Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về điều kiện “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở”, nhưng các quy định về trình tự, thủ tục cấp sổ vẫn còn chung chung, mơ hồ khiến các địa phương chưa dám “mạnh tay” trong việc cấp sổ.

Hiện nay trên thị trường còn có 2 loại condotel, đầu tiên là dự án trên đất thương mại dịch vụ, Nhà nước cấp chủ trương và chủ đầu tư ra sổ đỏ cho khách hàng cũng là đất thương mại dịch vụ 50 năm. Loại thứ hai là đất thương mại dịch vụ nhưng một số địa phương thay đổi thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở, hiện loại condotel này đang được đề nghị điều chỉnh lại thành đất thương mại dịch vụ để phù hợp, đủ điều kiện cấp sổ.

Bên cạnh đó, một số địa phương cũng đang gặp vướng mắc trước quan điểm cấp sổ riêng cho từng căn codotel thì sẽ chẳng khác gì cấp sổ cho nhà ở chung cư. Việc cấp sổ cho condotel – một mô hình kinh doanh khách sạn, lưu trú thì cũng làm thay đổi bản chất của loại hình. Các vấn đề này vẫn đang chờ được làm rõ và có thể trở thành bước ngoặt cho sự hồi phục của condotel nếu được tháo gỡ sớm.

Các loại hình khác dần hồi phục

Cũng theo báo cáo của DKRA, ngoài condotel thì các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác cũng có dấu hiệu hồi phục. Như tại phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, trong quý II của có 76 sản phẩm của 5 dự án được mở bán, chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó lượng tiêu thụ đạt 50 căn, lực cầu tăng nhẹ tại một số dự án nhất định.

Với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, báo cáo ghi nhận 75 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ đạt 44% nguồn cung mới, tương đương 33 căn. Tuy nhiên có hơn 80% dự án sơ cấp tiếp tục đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng phù hợp.

Việc lượng tiêu thụ tăng tại loại hình này được cho là nhờ các chính sách chiết khấu lên tới 40-50% của các chủ đầu tư với khách hàng thanh toán một lần. Đây là biện pháp hút lại vốn trước áp lực về dòng tiền của một số chủ đầu tư đang khó khăn về tài chính.

DKRA Group dự báo, trong quý III/2023 nguồn cung của các loại bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đều tăng. Cụ thể condotel sẽ tiếp tục tăng dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định… Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo tăng nhẹ và đều tập trung chủ yếu ở Kiên Giang. Sức cầu chung thị trường sẽ tiếp tục tăng so với quý II/2023 nhưng không có nhiều đột biến.

Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có, chương trình chia sẻ doanh thu sẽ được các chủ đầu tư tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý III/2023 nhằm kích thích nhu cầu của thị trường. Từ đó khiến nhiều nhà đầu tư kì vọng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có sự hồi phục mạnh mẽ trong giai đoạn cuối năm nay và đầu 2024.