Thị trường thiếu nhà ở giá phù hợp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay có 2 loại hình được coi là “nhà giá rẻ”, một là nhà ở xã hội, còn lại là nhà ở thương mại giá phù hợp.
Trong hai loại hình này, nhà ở xã hội có giá thấp nhất, thường rẻ hơn khoảng 15–20% so với nhà ở thương mại cùng loại. Nguyên nhân là các dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đồng thời, nhà ở xã hội được giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; được hưởng chính sách tín dụng ưu đãi; được Nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối; đồng thời lợi nhuận của dự án bị khống chế không quá 10%.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn rất thiếu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021–2025 cả nước mới đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 và đạt 37,4% mục tiêu của riêng giai đoạn 2021–2025.
Dù vậy, trong năm 2025 đã có sự bứt phá về loại hình nhà ở này. Cụ thể, năm vừa qua đã hoàn thành 102.633 căn, chiếm 60,7% tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021–2025. Lũy kế đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô 701.247 căn, tương đương 70,1% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu tiếp tục nỗ lực, mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể hoàn thành vào năm 2028 như chỉ đạo của Thủ tướng tại phiên họp thứ 5 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản.
Tuy vậy, ngay cả khi đạt được mục tiêu này, nguồn cung vẫn khó đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu người dân tại các đô thị.
Một trong những nguyên nhân khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội là do vừa thiếu nguồn cung, vừa phải đáp ứng các tiêu chí chặt chẽ về nhà ở và thu nhập theo quy định pháp luật.
Trong khi đó, một bộ phận lớn người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị lại không thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá cao.
Theo Chủ tịch HoREA, nhóm này thường có thu nhập khoảng 21–35 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, hoặc 41–55 triệu đồng/tháng đối với vợ chồng, hoặc 31–45 triệu đồng/tháng đối với người độc thân nuôi con nhỏ theo quy định tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP.
Tuy nhiên, họ lại không có sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp để lựa chọn. Do đó, Hiệp hội hoan nghênh chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu nâng mức trần thu nhập của cá nhân lên khoảng 25–27 triệu đồng/tháng để vẫn đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh thiếu nhà ở xã hội, thị trường bất động sản tại các đô thị cũng đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo HoREA, loại hình này thường là căn hộ chung cư 1–2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50–70m2, đơn giá từ 30–70 triệu đồng/m2, tương đương giá khoảng 2–5 tỷ đồng mỗi căn.
Theo HoREA, tình trạng thiếu nhà ở thương mại giá phù hợp xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thị trường thiếu nguồn cung dự án nhà ở nói chung, khiến doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận theo quy luật cung – cầu.
Bên cạnh đó, các Luật Nhà ở 2005, 2014 và 2023 vẫn chưa có cơ chế đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp và tổ chức tín dụng tham gia phát triển loại hình nhà ở này.
Do đó, mới đây, việc Chính phủ xây dựng Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được cho là cần thiết nhằm lấp khoảng trống chính sách, đồng thời tạo cơ sở để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị có thể vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở phù hợp khi sửa đổi Luật Nhà ở 2023 trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2026.
Kiến nghị bỏ quy định dùng quỹ đất làm nhà ở xã hội để xây nhà ở thương mại giá thấp
HoREA cũng đánh giá dự thảo Nghị quyết đã đưa ra nhiều cơ chế và chính sách có tính khả thi, như quy định về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở; chính sách đầu tư xây dựng; yêu cầu đối với dự án và loại hình nhà ở; cũng như cơ chế xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp tương tự như cơ chế áp dụng với dự án nhà ở xã hội hiện nay.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng một số quy định trong dự thảo vẫn chưa thật sự phù hợp. Chẳng hạn, việc cho phép chủ đầu tư sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở xã hội chuyển sang làm nhà ở thương mại giá phù hợp có thể làm giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, quy định cho phép không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc cơ chế vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn, thời hạn vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường, cùng với việc khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án khiến một số chuyên gia cho rằng mô hình này mang tính “lai” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định cho phép sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội chuyển sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo HoREA, nếu giữ quy định này, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lợi dụng chính sách để không xây dựng nhà ở xã hội trên phần quỹ đất 20% của dự án đã được quy định dành cho mục tiêu này, mà chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp có lợi nhuận cao hơn.
Điều này có thể làm thiếu quỹ đất để thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030 và không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023.
