Cuối năm 2018, một trong những “ông lớn” trong ngành bất động sản Việt Nam đã có kế hoạch phát triển một dự án khu đô thị tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An với tổng số vốn lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
Nhờ vào quy hoạch dự án khu đô thị tỷ đô, giới đầu cơ đất khắp nơi đổ dồn về khu vực này đầu tư. Điều này đã khiến giá đất tại huyện Bến Lức nói riêng, và toàn tỉnh Long An nói chung đã tăng chóng mặt.
Cẩn trọng khi "lướt sóng" cùng "cá mập" bất động sản.
Chỉ trong 1 năm, từ tháng 10/2018, cho tới tháng 9/2019, giá đất nông nghiệp tại Bến Lức tăng từ 800.000 - 1,2 triệu đồng/m2, lên 1,5 - 3 triệu đồng/m2, có thời điểm giá đất còn chạm “đỉnh” 5 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các lô đất thổ cư, hoặc giá nhà đất tại thị xã Bến Lức, giá trị còn tăng gấp đôi, gấp 3 lần chỉ trong một năm.
Ông Đỗ Hòa, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho biết: Trong 5 năm gần đây, bất động sản Long An nói chung tăng trưởng rất mạnh, không chỉ nhờ yếu tố hạ tầng, quy hoạch, mà còn hưởng lợi rất lớn khi thị trường TP.HCM rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung đầu tư.
Trong đó, các huyện giáp ranh với TP.HCM như Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa có lực tăng mạnh nhất. Tuy nhiên, khi địa phương thu hút được các dự án bất động sản “khủng”, đã khiến giá trị bất động sản tăng nhanh hơn, thúc đẩy hiện tượng đầu cơ đất số lượng lớn.
Tuy nhiên, đầu năm 2020, chủ đầu tư đã xin UBND Long An, dừng việc thi công, đầu tư vào dự án tại Bến Lức. Ngay lập tức, giá đất chững lại, có thời điểm còn giảm mạnh so với giai đoạn đạt “đỉnh”. Những lô đất nông nghiệp trước kia có giá 3 - 5 triệu đồng/m2, thì sau quy hoạch giảm còn 1,5 - 2,5 triệu đồng/m2.
Không chỉ tại Long An, nhiều nhà đầu tư khác cũng gặp tình cảnh “sặc” nước, sau khi “lướt sóng” cùng “cá mập”. Ví dụ như tại thị xã Đồng Triều, Quảng Ninh, trước năm 2019 đã có quy hoạch về sân golf tỷ đổ, khiến giới đầu tư thi nhau rót vốn để canh quy hoạch, khiến giá đất bị đẩy lên chóng mặt.
Tuy nhiên, khi chủ đầu tư quyết định dừng phát triển dự án này, ngay lập tức nhà đầu tư rơi vào cảnh “sặc nước”. Tình cảnh này cũng vừa tiếp tục xuất hiện tại dự án Bắc Sông Cấm, huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng.
Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, một nhà đầu tư dấu tên chia sẻ: “Sau khi chủ đầu tư rút khỏi dự án Bắc Sông Cấm, giá đất đã giảm 10%, chỉ trong 1 tháng. Bản thân lô đất của tôi thời điểm đầu mới rót vốn là 6,5 tỷ đồng, thì nay đã lỗ 350 triệu đồng”, vị này nói.
Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc Công ty LDG Group chia sẻ: Khi có thông tin quy hoạch “nóng”, người người, nhà nhà rủ nhau đi mua đất tạo ra tâm lý đám đông. Họ chỉ nhìn thấy giá tăng, thấy sốt nhưng lại thiếu xem xét những yếu tố tạo nên giá trị dài hạn cho bất động sản.
“Sau mỗi cơn sốt đất đều có bàn tay những nhóm cá mập tác động, tạo thị trường. Trong 100 người đua theo sốt đất thì hết 80 người “chết yểu”, chỉ tầm 20 người là thành công thoát ra. Thực tế này dễ dàng nhìn thấy ở bài học từ thị trường Nhơn Trạch và cả TP.HCM nhiều năm trước đây. Đâu thiếu nhà đầu tư cầm cố tài sản, sổ tiết kiệm, vay nóng mua đất rồi ôm đất và tán gia bại sản vì không ra được hàng”, ông Khang nhấn mạnh.
Ông Khang khuyến cáo thêm, khác với chứng khoán cần một tỷ trọng dòng vốn tương đối lớn để chi phối thị trường, với bất động sản, các đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không phải bỏ ra quá nhiều tiền mà vẫn có thể tạo sóng để trục lợi.
Bàn về giải pháp hạn chế các "cơn sốt" đất cục bộ, nhiều chuyên gia đề xuất phương án trước mắt là quy hoạch, định vị lại nghề môi giới bất động sản. Bởi lẽ, nếu ai cũng làm môi giới bất động sản sẽ dễ gây nhiễu thị trường, ngay cả những người tham gia thị trường cũng phải trang bị kiến thức đầu tư.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam thì cho rằng vai trò của truyền thông ở các cấp cơ sở rất quan trọng, nhất là những địa phương nơi xảy ra "sốt" đất. Bởi nếu "sốt" đất, người dân sẵn sàng bán đất nông nghiệp - vốn là tư liệu sản xuất hằng ngày, sau đó khi "cơn sốt" đi qua, họ không biết làm gì để có thêm thu nhập, từ đó ảnh hưởng đến xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu xu hướng lướt sóng của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng, đánh thuế những người có nhiều bất động sản nhưng không đưa đất vào sử dụng.
Ngoài ra, cần công khai đầy đủ thông tin quy hoạch, công cụ về quy hoạch cũng cần được thay đổi, chủ yếu là các tỉnh, cần quy hoạch sử dụng đất, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Việc này nằm trong tầm tay của chính quyền các tỉnh nên cần được triển khai hiệu quả, vừa tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất, vừa kiểm soát được thị trường.
Về phía cơ quan quản lý, cần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cung cấp nguồn đất thô, đất sạch với pháp lý tương đối ổn định theo quy hoạch đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt.
