Mặt bằng bán lẻ hiện đại tái định vị thị trường và hút vốn đầu tư

Sự trở lại của một ngành đầy sức bật

Trái với lo ngại rằng thương mại điện tử sẽ “thế chân” hoàn toàn bán lẻ vật lý, thực tế cho thấy người tiêu dùng toàn cầu đang quay trở lại với cửa hàng như một điểm đến mua sắm – trải nghiệm – tương tác.

Báo cáo Impacts 2025 của Savills nhấn mạnh rằng các nhà bán lẻ trên toàn thế giới đang phục hồi tốt hơn kỳ vọng, với minh chứng rõ ràng từ thị trường Mỹ: lượt khách đến trung tâm thương mại năm 2024 đã tăng 1,5% so với năm trước và 7,3% so với giai đoạn trước đại dịch - 2019. Gần 80% tổng chi tiêu tiêu dùng tại Mỹ vẫn được thực hiện tại các cửa hàng truyền thống – một tỷ lệ rất đáng kể trong thời đại số.

Tại Việt Nam, TP.HCM đang giữ vai trò đầu tàu trong tiến trình này. Trong quý 1/2025, tổng nguồn cung bán lẻ tại thành phố đạt 1,6 triệu mét vuông, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự ra mắt của các dự án mới như Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6).

Công suất thuê đạt mức ấn tượng 94%, phản ánh nhu cầu thực chất từ cả phía khách thuê lẫn người tiêu dùng. Dù có sự điều chỉnh nhẹ do sự gia nhập của các dự án mới có mức giá thấp, giá thuê trung bình tầng trệt vẫn đạt 1,4 triệu đồng/m²/tháng, tăng 9% theo năm.

Mô hình bán lẻ hiện đại tiếp tục thể hiện ưu thế vượt trội. Những trung tâm thương mại như Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park hay Parc Mall ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 70% ngay sau khai trương. Trong khi đó, bán lẻ đường phố ngày càng tỏ ra lép vế do thiếu sự đầu tư vào trải nghiệm, tiện ích và vận hành chuyên nghiệp – những yếu tố đang ngày càng được người tiêu dùng ưu tiên.

Tại Hà Nội, cùng kỳ ghi nhận mức giá thuê tầng trệt tăng mạnh 6% theo năm, riêng khu vực trung tâm tăng đến 37%. Công suất thuê đạt 86%, trong khi các hợp đồng mới ghi nhận xu hướng chuyển dịch khỏi F&B – vốn từng thống trị – sang thời trang, mỹ phẩm và cửa hàng tiện lợi.

Các đơn vị thuê mặt bằng bán lẻ đang dẫn dắt – nhà đầu tư theo sau

Nếu như trước đây dòng vốn là “làn sóng đầu tiên” tạo lực đẩy cho bán lẻ, thì hiện nay, chính các thương hiệu bán lẻ mới là những người đi đầu định hình lại thị trường. Nhu cầu mở rộng của các nhãn hàng thời trang, mỹ phẩm, nội thất và F&B đang đóng vai trò dẫn dắt – từ đó kéo theo sự trở lại của giới đầu tư.

Dù vậy, vẫn còn không ít nhà đầu tư đang dè dặt do ảnh hưởng từ các khoản đầu tư trước đây vào tài sản bán lẻ kém hiệu quả. Theo Khảo sát Ý định Đầu tư của ANREV, tỷ trọng phân bổ vào BĐS bán lẻ trong danh mục của các tổ chức toàn cầu năm 2025 được dự báo chỉ ở mức 12,4%, thấp hơn nhiều so với mức 27,7% vào năm 2018. Tuy nhiên, tín hiệu phục hồi đang ngày càng rõ nét. Trong năm 2024, dòng vốn đã bắt đầu tăng tốc trở lại, đặc biệt trong nửa cuối năm.

Bà Trần Phạm Phương Quyên – Quản lý cấp cao, Bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills chia sẻ: “Trong bối cảnh nhiều thương hiệu quốc tế đang cân nhắc thị trường Đông Nam Á, Việt Nam có lợi thế là dân số trẻ, năng động và theo đuổi xu hướng mua sắm, với mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn. Ngoài ra, chi phí lao động, xây dựng và kho bãi vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực, giúp các thương hiệu dễ dàng tối ưu hóa chi phí và đạt được tiềm năng lợi nhuận lớn hơn”.

Tập trung lớn nhất đang hướng vào các tài sản có khả năng vận hành tốt và bám sát chiến lược bán lẻ đa kênh – từ trung tâm thương mại quy mô tại khu dân cư phát triển cho đến các công viên bán lẻ ngoại ô. Bên cạnh đó, việc định giá lại tài sản sau đại dịch đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho giới đầu tư, trong khi suất sinh lợi của phân khúc này hiện đang hấp dẫn hơn nhiều so với nhà ở hay logistics – hai phân khúc vốn đang bị đẩy giá quá cao do dòng tiền ồ ạt đổ vào trước đó.

Bán lẻ như một loại tài sản vận hành

Một thay đổi lớn về tư duy đầu tư đang diễn ra trong ngành: bán lẻ không còn là BĐS cho thuê đơn thuần. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng đòi hỏi cao về trải nghiệm và thương hiệu, BĐS bán lẻ giờ đây được xem là một loại tài sản vận hành – nơi cần sự kết hợp chặt chẽ giữa vận hành, công nghệ, thương hiệu thuê và hiểu biết sâu sắc về hành vi khách hàng.

Các trung tâm thương mại hiện đại cần được quản lý như một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Từ ngành hàng thuê, dòng khách, chiến lược tiếp thị cho đến thiết kế không gian và tiện ích đi kèm – tất cả đều ảnh hưởng đến hiệu suất vận hành và giá trị tài sản.

Theo bà Quyên, thị trường cho thuê bán lẻ trong vài năm tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về chiều sâu tư vấn: “Không chỉ dừng lại ở việc kết nối nhu cầu thuê với mặt bằng sẵn có, cả phía bên thuê và bên cho thuê đang dần chuyển sang sử dụng các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp – với công cụ dữ liệu, phân tích và công nghệ để lọc ra mặt bằng phù hợp nhất cho từng giai đoạn. Dịch vụ đại diện bên thuê và bên cho thuê sẽ đóng vai trò lớn trong việc định hình lại vị thế đàm phán và hiệu quả vận hành.”

Không chỉ là vận hành mặt bằng, việc phát triển trung tâm thương mại hiệu quả đòi hỏi chiến lược đồng bộ và dài hơi. Bà Quyên nhấn mạnh: “Các chủ đầu tư cần đảm bảo thiết kế mặt bằng thuê đạt tiêu chuẩn, xây dựng đội ngũ cho thuê và vận hành có năng lực, và song song đó là kế hoạch truyền thông bài bản để biến dự án thành điểm đến thực thụ trong khu vực. Theo đuổi BĐS bán lẻ là một hành trình đường dài.”

Năm 2025, ngành bán lẻ đã chính thức trở lại đường đua tăng trưởng – nhưng không theo cách cũ. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh về trải nghiệm và vận hành, Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang sở hữu lợi thế dân số trẻ, hành vi tiêu dùng năng động và chi phí vận hành hợp lý – đủ sức trở thành điểm đến chiến lược của các thương hiệu quốc tế trong giai đoạn tới.