Khan hiếm nguồn cung

Đã gần 2 tháng, gia đình anh Nguyễn Ngọc Huân (khu đô thị Ecopark) vẫn đang “đỏ” mắt đi tìm một căn nhà ở thương mại với giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Thế nhưng qua quan sát của gia đình anh thời gian qua thì để mua được một căn nhà “ở được”, đều phải có giá gần 2 tỷ đồng. Đấy là chưa kể ở các khu vực trung tâm Hà Nội như: Mỹ Đinh, Thanh Xuân, Long Biên…các nhà ở thương mại đều có mức giá “không tưởng” lên tới gần 30 triệu/m2. Nếu như vậy, vợ chồng anh Huân chỉ có thể mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng hoặc bạn bè, người thân và khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn.

Sau thời điểm dịch bệnh Covid-19, anh Huân cũng như nhiều người dân khác kỳ vọng sẽ đến thời kỳ bất động sản suy thoái, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ “nở rộ”. Cùng với đó là các dự đoán về các dự án chung cư có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng xuất hiện trên thị trường.

Đây cũng là dự đoán của nhiều chuyên gia khi cho rằng, nhà ở giá rẻ có thể sẽ trở thành “phao cứu sinh” cho nhiều chủ đầu tư như gần 10 năm trước. Lúc đó, hàng loạt dự án liên tiếp được thực hiện như: dự án chung cư Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ, HH1, HH2 Linh Đàm…

Thế nhưng ngược lại, theo thống kê của của CBRE cho thấy, ngay từ năm 2019, phân khúc bình dân chỉ có một dự án mới, chiếm 2% tổng nguồn cung. Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2019 theo khảo sát chủ yếu là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân được các chủ đầu tư chỉ phát triển ở ngoại thành, khiến cho việc sở hữu nhà của những người làm việc trong trung tâm khó khăn.

Còn theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, năm 2019, nguồn cung căn hộ chung cư phân khúc bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 4.895 căn, giao dịch 3.546 căn. Nguồn cung căn hộ trung cấp từ 25-35 triệu đồng/m2 lần lượt là 14.528 căn và 9.579 căn.

Tại TP.HCM, giao dịch và nguồn cung căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 490 căn và 618 căn; phân khúc 25-35 triệu đồng/m2 là 16.024 căn và 18.580 căn. Từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi sự tăng giá. Giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý.

Đây là một nghịch lý trong thị trường bất động sản hiện nay, bởi dịch Covid-19 khiến tất cả các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng nhưng giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng lên, bất chấp lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho tăng vọt, khách hàng quay lưng vì khó khăn tài chính.

Doanh nghiệp “thờ ơ”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhà ở thương mại giá thấp hiện nay là dòng sản phẩm khá phù hợp nhu cầu đại bộ phận người dân, đa số thu nhập bằng lương không có thu nhập ngoài khác.

Thế nhưng một thực tế là các doanh nghiệp đang khá “thờ ơ” với việc đầu tư, thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá thấp vì nhiều dự án do thủ tục đầu tư bị kéo dài, GPMB vướng, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều địa phương không tích cực nên ban đầu làm nhà ở giá rẻ từ 17-18 triệu đồng/m2, sau hoàn thành tính thực tế lên đến hơn 30 triệu đồng/m2 mới hòa vốn. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bán giá dưới 20 triệu đồng/m2, doanh nghiệp không mấy “mặn mà” vì lợi nhuận thấp.

Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng để xây dựng một dự án nhà ở thương mại giá thấp cần 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bao gồm: chi phí đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận, trong đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án. Nhưng hiện nay, đất tại các khu vực trung tâm khan hiếm,  giá đất cao, không phù hợp xây dựng nhà ở giá rẻ. Chính vì vậy, các doanh nghiệp phải đi tìm quỹ đất ở xa trung tâm, nhưng người mua nhà lại không thích lựa chọn những khu vực này. Từ đây, dẫn đến nghịch lý cung cầu.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Còn chi phí tài chính cũng đang tăng do thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, doanh nghiệp mất nhiều thời gian để hoàn thành dự án. Khi kéo dài như vậy, chi phí đi vay và chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để BĐS có thể giảm giá sâu được.

Cuối cùng là lợi nhuận, nhưng khi 3 yếu tố nói trên cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng thì khó có thể thúc đẩy giá bất động sản giảm để đưa lợi nhuận tăng.

Chính vì vậy mà thời gian qua, bởi thủ tục cấp phép xây dựng bỗng dưng được siết chặt, các chủ đầu tư không đầu tư mới, đã tạo điều kiện để các dự án được cấp phép bị “thổi giá”, đẩy người dân “đỏ mắt” cũng không tìm được nhà ở thương mại giá rẻ.

Minh Quân