Thiệt đơn thiệt kép vì shophouse
Trong giai đoạn đầu năm 2022, nhiều sản phẩm shophouse được tung ra thị trường với cơn sốt “ảo”, đẩy giá các sản phẩm này lên cao chót vót. Từ đó khiến nhiều nhà đầu tư có tư duy đầu cơ, lướt sóng lao vào thị trường để tìm kiếm cơ hội sinh lợi trong ngắn hạn mà bất chấp rủi ro.
Từng mua một căn shophouse hơn 140m2 tại một dự án tại TP Thủ Đức (TP HCM) với giá hơn 20 tỷ đồng, anh Long – một nhà đầu tư tại TP HCM đang như ngồi trên đống lửa do làn sóng trả mặt bằng khiến căn shophouse này của anh không thể tìm được khách thuê. Bên cạnh đó, do phần lớn tiền đầu tư lại đến từ khoản vay của ngân hàng, mỗi tháng anh Long phải xoay sở để trả hàng chục triệu tiền lãi.
Shophouse là loại hình từng được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn, khu du lịch.
“Trước đây khi việc cho thuê còn dễ thì căn shophouse này còn sinh ra dòng tiền khoảng 20 triệu đồng/tháng. Nhưng vài năm trở lại đây, tôi để không căn nhà do không tìm được khách thuê, mà mình thì cũng không có thời gian để tận dụng kinh doanh. Hiện tại tôi đang rao bán lỗ so với giá gốc 3 tỷ đồng nhưng cũng chưa tìm được người mua. Có một số người được môi giới dẫn đến nhưng họ cũng chỉ xem để đó…”, anh Long chia sẻ.
Nhà đầu tư này cũng cho biết, vào thời điểm mua căn shophouse này, anh được môi giới hứa hẹn về khả năng sinh dòng tiền dễ dàng để bù đắp vốn vay. Đồng thời khi khu đô thị phát triển, căn shophouse này sẽ tăng giá và dễ dàng lời từ 30% - 40% sau 2 năm. Tuy nhiên trên thực tế, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 khiến anh không thể kinh doanh cho thuê sau khi nhận nhà. Đến khi tìm được khách thuê thì cũng không kéo dài hợp đồng được do kinh doanh không tốt.
Anh Long cho rằng, việc gặp khó khi cho thuê một phần tại địa điểm của căn shophouse không hợp lý khi thiếu chỗ để xe, lượng dân cư quá ít, khu vực shophouse còn nằm xa với khu chung cư. Vì lý do đó, nhà đầu tư này cho rằng mình đã đầu tư sai chỗ khi không nghiên cứu kĩ khả năng kinh doanh cũng như sinh lời của sản phẩm.
Chưa kể đến việc, chủ đầu tư liên tục đưa ra thị trường nhiều sản phẩm shophouse trong những năm qua, dù sản phẩm cũ còn chưa bán hết. Từ các lý do trên dẫn tới việc giá nhà cũng không thể tăng nổi, kinh doanh gặp khó, lãi ngân hàng thì vẫn phải đóng đều khiến các nhà đầu tư ban đầu thiệt đơn thiệt kép.
Cũng giống như trường hợp trên, anh Nguyễn Trường Giang (Hà Nội) cũng đang “mắc” với một căn shophouse tại một khu đô thị lớn của thành phố. Anh Giang đã phải vay ngân hàng gần 10 tỷ để sở hữu một căn shophouse có giá 18 tỷ đồng, với diện tích hơn 100m2.
Mặc dù bỏ ra số tiền lớn, nhưng sau khi mua căn shophouse này, anh Giang chỉ có thể thu về 30 triệu mỗi tháng nhờ cho thuê. Số tiền thuê còn không đủ để nhà đầu tư này đóng tiền ngân hàng mỗi tháng và phải huy động thêm từ các nguồn khác.
Có những giai đoạn, lượng shophouse đưa ra thị trường quá nhiều khiến cung vượt cầu.
Đáng nói, từ giai đoạn đầu năm 2023 đến nay, căn shophouse của anh Giang không tìm được người thuê. Do quá mệt mỏi vì áp lực từ ngân hàng, anh này cũng đang rao bán lại căn shophouse với giá 14 tỷ đồng.
“Nhiều bạn bè người thân của mình cũng đang phải gồng lỗ vì đầu tư shophouse tại nhiều nơi như Hà Nội, Hải Phòng, TP HCM, Kiên Giang… Phần lớn đều vướng mắc với loại hình này từ giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng vào đầu năm 2022 và một nửa trong số đó cũng đang phải rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên vào giai đoạn này thì mình nghĩ việc cắt lỗ cũng rất khó”, anh Giang cho biết.
Thu lời từ shophouse không dễ
Cùng với sự “sụp đổ” của thị trường vào giai đoạn cuối năm 2022, nhiều người không thoát hàng kịp cũng đành ngậm ngùi tìm khách thuê để chờ đợi thị trường khởi sắc. Nhưng do giá bị đẩy lên cao cùng với việc dùng đòn bẩy lớn đã khiến dòng tiền thu về như muối bỏ biển so với tiền lãi ngân hàng. Vì vậy mà tình trạng cắt lỗ hàng loạt đã diễn ở một số dự án bị dư thừa nguồn cung, đặc biệt là tại các khu vực đô thị nằm xa trung tâm thành phố với lượng dân cư ít.
Một số nhà đầu tư có kim nghiệm “ôm” shophouse nhiều năm cũng chia sẻ, tỷ suất sinh lời của loại hình shophouse ở một số khu vực đang ở mức chỉ 2-3%/năm, tức là thấp hơn mức lãi suất gửi tiết kiệm từ 3-4 lần. Chưa kể đến việc trong giai đoạn hiện tại, những mặt bằng kinh doanh đang bị lép vế trước thương mại điện tử. Làn sóng trả lại mặt bằng đã khiến nhiều chủ nhà khốn đốn, không tìm được khách thuê trong suốt nhiều tháng trở lại đây.
Việc lựa chọn shophouse "đúng vị trí" là yếu tố quan trọng để sinh lời từ sản phẩm này.
Bên cạnh đó, nhiều sản phẩm shophouse cũng bị mất giá theo thời gian vì đây là loại hình có thời hạn sở hữu 50 năm. Tại một số dự án, nhiều căn shophouse còn bị bỏ không từ 5-10 năm do việc triển khai chậm trễ bởi vướng mắc nhiều thủ tục. Nếu nhà đầu tư không nắm rõ thông tin, khi mua phải những căn shophouse này sẽ gặp khó do thời hạn sở hữu đã ngắn lại.
Ngoài ra, việc lựa chọn một căn shophouse đúng chỗ cũng vô cùng quan trọng nếu muốn sinh lời từ loại hình này. Theo các chuyên gia, lựa chọn một sản phẩm shophouse sinh lời tốt phải đi kèm nhiều yếu tố như khu vực dân cư đông đúc, giá cả hợp lý, chất lượng thi công sản phẩm tốt, vị trí dự án có nhiều kỳ vọng phát triển hạ tầng...
Ngoài ra, người mua cũng cần chọn các sản phẩm có thiết kế phù hợp để dễ kinh doanh, từ đó cũng dễ tìm được khách thuê. Ngoài ra diện tích shophouse không nên quá nhỏ bởi sẽ khó khai thác thương mại.
