Những “lỗ hổng” pháp lý trong đầu tư Condotel

 “Lỗ hổng” pháp lý...

Condotel - căn hộ khách sạn là loại hình bất động sản mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Năm 2017 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công là hơn 12.500.

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel... chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định, tập trung tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa...

Thực tế, pháp luật về đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định riêng đối với condotel. Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản này.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: “Hiện có nhiều tranh cãi về việc cho Condotel được sở hữu lâu dài hay không, cần phải hiểu là việc cấp hay không là do chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất lâu dài hay không, quy hoạch của tòa nhà đó là chung cư hay không, chung cư mới được phép làm đơn vị ở, nếu chỉ quy hoạch làm căn hộ khách sạn thì lúc đó thời hạn là hữu hạn”.

“Trước đây người ta đưa ra chào mời cho khách hàng condotel có sổ đỏ vĩnh viễn gần giống chung cư nhưng không phải ngẫu nhiên người ra ta đặt tên là căn hộ du lịch, chúng ta phải phân biệt nó khác nhau, nếu căn hộ du lịch phải được quản lý theo mục đích du lịch chứ không phải ở”, ông Thanh nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính: "Theo tôi, condotel là bất động sản kinh doanh. Do đó, tất cả luật về đất, thuế cần xem đây là loại hình để kinh doanh. Kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý cho loại hình này để các ngân hàng cảm thấy yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà không lo lắng về quyền sở hữu”.

Theo các chuyên gia, việc không có những căn cứ rõ ràng về pháp luật cho loại hình Condotel đã khiến những hệ lụy tranh chấp xảy ra. Một trong số đó là vụ tranh chấp chưa hồi kết xảy ra tại khách sạn Bavico International Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang) Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt làm chủ đầu tư bởi không nhận được khoản lợi nhuận như cam kết của chủ đầu tư.

Tương tự, tại dự án condotel Panorama Nha Trang (số 2 Nguyễn Thị Minh Khai, TP Nha Trang, do Công ty CP Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang làm chủ đầu tư, khởi công xây dựng vào năm 2017 đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong quá trình xây dựng. Tháng 5/2019, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty CP Xây dựng Vịnh Nha Trang căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư phải đối thoại.

Hay vừa qua, chính quyền TP Đà Nẵng đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài, đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.

...Và giao dịch trầm lắng

Theo các chuyên gia, pháp lý chưa rõ ràng cùng với những tranh chấp liên quan đến Condotel liên tục xảy ra đã khiến lượng giao dịch của mảng phân khúc đã từng rất thu hút nhà đầu tư nay trở nên trầm lắng.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng: “ Giao dịch Condotel trở nên trầm lắng hơn bởi lẽ khi đi vào hoạt động kinh doanh phát sinh vấn đề. Đối với condotel cần có những cái người ta ta phải hiểu rõ, nhưng hiện nay những vấn đề này chưa rõ ràng trên tất cả các địa phương.

Ở góc nhìn khác ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: “Khi  thực hiện giao dịch, tôi nghĩ cả 2 bên phải trung thực với nhau ngay từ đầu. Một trong hai bên không trung thực rõ ràng sẽ phát sinh mâu thuẫn, dẫn đến việc người ta ngại đầu tư vào lĩnh vực đó làm giảm lượng đầu tư đi”.

Ông Thanh nói thêm: “Thứ 2 là các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận đến 10%, thực ra 10% trên giá bán là cao, để đảm bảo kinh doanh được căn  hô khách sạn đảm bảo lợi nhuận 10% rất khó, vì vậy sẽ có  một số  nơi quản lý không tốt sẽ có chuyện không trả được lợi nhuận như  cam kết, mất uy tín với người dân.

“Thứ nhất là giá bán phải có điều chỉnh giảm cho phù hợp, bán thấp thì trả lãi suất theo giá bán thấp hơn sẽ hợp lý hơn. Chuyện cái giá của condotel điều chrinh giảm là tất yếu, khá bán hiện giờ khá cao, theo giá bán đảm bảo 10% là cực kỳ khó, 10% cho giá bán có nghĩa là lợi nhuận của căn hộ khách sạn là 20-30% may ra mới đủ khả năng chi trả, nói thẳng ra là bất khả thi” ông Thanh nói

Nhìn nhận vấn đề trên ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng: “Vấn đề trọng tâm để giải quyết những lỗ hổng nói trên là phải hoàn thiện khung pháp luật, tức là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng, trong đó có việc sử dụng vào mục đích du lịch. Cùng với đó, cơ quan quản lý phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Với mục đích sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn”.

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận nhu cầu về condotel là rất lớn. Thế nhưng ngoài việc cần hoàn thiện khung pháp lý cho "đứa con lai" này, giá bán cũng cần có xu hướng điều chỉnh giảm xuống.

Thủy Tiên