Tranh cãi thời hạn sở hữu

Tình trạng giao dịch sản phẩm Bất động sản (BĐS) condotel tại Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang) đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chính do pháp lý về condotel còn đang vướng và mâu thuẫn giữa các Luật Đất đai, Du lịch, Đầu tư, Kinh doanh BĐS… nên nhiều nhà đầu tư (NĐT) e ngại.  Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là để phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.

Thế nhưng, khi ban hành Luật Nhà ở năm 2014, cơ quan soạn thảo đã đề xuất sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư, nhưng Quốc hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là sở hữu lâu dài. Quan điểm của ông Võ, với loại hình condotel vừa có thể để ở được, vừa kinh doanh thì nên là đất ở cho lâu dài, condotel cũng nên cho lâu dài.

Tại một diễn đàn BĐS tổ chức hồi đầu năm 2019, trước nhiều ý kiến cho rằng, sở hữu condotel nên có thời hạn, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ: “Chế độ sử dụng đất đối với BĐS đa dụng là gì, cần phải trả lời cái đó? Mấu chốt của BĐS nghỉ dưỡng chính là chế độ sử dụng đất, bởi với loại hình này, các NĐT rất cần được sử dụng đất lâu dài. Có lâu dài mới lôi kéo được NĐT thứ cấp. NĐT cá nhân chỉ chờ sổ đỏ lâu dài, sẽ bỏ tiền đầu tư”.

Hồi tháng 7, Đà Nẵng đã thu hồi GCNQSDĐ lâu dài đã cấp cho một dự án condotel và cấp lại chỉ còn 39 năm. Theo ông Võ, đây là biểu hiện xấu cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi tâm lý ái ngại của các NĐT. Việc tranh cãi sẽ còn tiếp diễn, bởi liên quan đến quyền của bộ này, bộ kia. Do vậy, nếu không sớm ban hành quy định rõ ràng, chịu thiệt sẽ là người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Xem lại có phù hợp không?

Giám đốc cấp cao Công ty TNHH CBRE, bà Dương Thùy Dung cho biết: “Trên thế giới, vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam, nhiều dự án sở hữu lâu dài, nhưng tại một số dự án trọng điểm cũng chỉ được sở hữu 50 năm”.  Cùng với đó, Giám đốc Công ty luật City Trần Tấn Tài nhìn nhận: “Tại Việt Nam, khách hàng thường quan tâm đến pháp lý và giá cả. Nếu sở hữu lâu dài, chắc chắn giá sẽ khác, còn sở hữu có thời hạn thì giá sẽ thấp hơn. Nếu chúng ta công nhận condotel là lâu dài, lại vướng Luật Đầu tư, thì phải xem lại xem có phù hợp không. Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại”.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam nói: “Trao đổi với một số NĐT đang phát triển các dòng sản phẩm condotel, tôi thấy đa số không yêu cầu condotel phải được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Tại Hà Nội, TP. Hạ Long, vẫn có condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Lý do là các condotel này được xây dựng trên đất ở. Cho nên, tôi ủng hộ quan điểm của Bộ TN&MT là xây trên đất gì thì cấp sổ trên đất ấy. Condotel xây trên đất dịch vụ có thời hạn thì cấp sổ có thời hạn, xây trên đất ở thì cấp sổ vĩnh viễn”.

Không được tự ý xác định…

Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) lại cho rằng, cần có khái niệm “đất du lịch” được sử dụng ổn định, lâu dài để áp dụng cho condotel, CĐT dự án phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào NSNN, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel, sẽ được cấp GCNQSDĐ ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ NĐT thứ cấp.  Đối với những dự án condotel trong tương lai, Chính phủ cần cương quyết yêu cầu các địa phương không được tự ý xác định đây là đất ở mà là đất thương mại, dịch vụ cho đến khi có quy định pháp luật mới về loại hình BĐS này.

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu: “Cần phải sửa đổi luật để có sự thống nhất cách thực hiện, tránh việc mỗi nơi thực hiện một kiểu. Nếu chờ sửa đổi luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa nên cần phải có giải pháp trước mắt rồi tính tới lâu dài, để bảo vệ khách hàng, cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo NQ08 của Bộ Chính trị. Về giải pháp trước mắt, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho Condotel để NĐT yên tâm”.

Trong khi đó, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Đất đai) Mai Văn Phấn cho rằng: “Bản chất condotel là khách sạn chung cư hoặc khách sạn nhà ở. Theo điều 126, Luật Đất đai 2013, đối với những trường hợp này, thời gian giao đất 50 năm hoặc tới 70 năm; khi hết thời hạn giao đất có quyền gia hạn nếu có nhu cầu. Như vậy, pháp luật cũng có hướng mở với Condotel là được gia hạn”.

Thùy Chi