Thị trường BĐS quý II/2025: 'Đói' căn hộ ở TP.HCM – Văn phòng, bán lẻ vẫn là điểm sáng tại Hà Nội

Thị trường Hà Nội ổn định, TP.HCM vẫn gặp khó về nguồn cung nhà ở

Báo cáo thị trường của Savills cho thấy, thị trường nhà ở TP.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Trong giai đoạn 2021–2025, thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, dẫn đến thiếu hụt 179.000 căn. Nguyên nhân chính đến từ quy trình phê duyệt chậm và các quy định pháp lý bị siết chặt, làm nới rộng khoảng cách cung – cầu.

Trong quý II/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới được mở bán, tăng 38% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 5.400 căn, nhưng lượng bán chỉ đạt 2.400 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ về mức 45%.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM có tổng cộng 6.800 căn hộ sơ cấp được tung ra thị trường và 3.800 căn hộ được tiêu thụ. Dự báo trong giai đoạn 2025–2027, nguồn cung tương lai có thể đạt 39.000 căn hộ. Với các cải cách chính sách và tinh gọn thủ tục pháp lý đang được triển khai, triển vọng trung và dài hạn của thị trường căn hộ TP.HCM được kỳ vọng sẽ sáng sủa hơn.

Trái ngược với TP.HCM, thị trường Hà Nội cho thấy sự ổn định trong năm 2025 nhờ vào nâng cấp hạ tầng, cải cách quy hoạch và nguồn cầu bền vững. Trong quý II/2025, thị trường đón nhận 7.000 căn hộ mới và ghi nhận 5.200 giao dịch thành công – con số tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2024. Dự báo từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án sẽ được mở bán tại thủ đô.

Tương tự, nguồn cung BĐS liền thổ tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức thấp. Trong quý II/2025, nguồn cung sơ cấp chỉ hơn 600 căn, trong đó chỉ có 80 căn là sản phẩm mới. Với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% (tương đương 100 căn bán được), thị trường gặp nhiều khó khăn do lượng tồn kho sản phẩm cao cấp lớn và nhu cầu từ người mua hạn chế.

Tính đến hết tháng 6/2025, TP.HCM chỉ có khoảng 700 căn biệt thự và nhà liền kề sơ cấp được đưa ra thị trường, với 170 giao dịch thành công. Dự kiến đến năm 2027, nguồn cung tương lai cũng chỉ đạt khoảng 3.600 căn – chủ yếu tại các khu vực ngoại thành đang được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng.

Ngược lại, Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở phân khúc nhà ở thấp tầng, nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý II/2025, có 267 căn từ 6 dự án hiện hữu được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 2.642 căn. Trong đó, 1.221 căn được giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ 46% theo quý.

Dự báo nguồn cung từ năm 2025 đến 2027 đạt 6.443 căn. Dù vậy, trong cả giai đoạn 2021–2025, Hà Nội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế khi chỉ cung cấp được 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, trong khi có đến 151.000 hộ gia đình mới hình thành, dẫn đến tình trạng thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Văn phòng, bán lẻ giữ đà ổn định ở hai thị trường lớn

Tại TP.HCM, phân khúc văn phòng tiếp tục ghi nhận tăng trưởng ổn định. Tính đến quý II/2025, tổng nguồn cung văn phòng đạt 2,9 triệu m2, tăng nhẹ so với quý trước nhờ sự gia nhập của các tòa nhà hạng C. Với nguồn cung mới hạn chế, thị trường giữ vững hiệu suất hoạt động với công suất thuê ở mức 88% và giá thuê trung bình 843.000 đồng/m2/tháng.

Các giao dịch mới tập trung vào các lĩnh vực công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục. Dự kiến đến cuối năm 2027, sẽ có thêm 234.000 m2 văn phòng mới, đặc biệt tại khu trung tâm – nơi ghi nhận nhu cầu cao với các sản phẩm hạng A. Trong bối cảnh thiếu hụt hiện tại, tiềm năng phát triển văn phòng chất lượng cao tại TP.HCM vẫn rất lớn.

Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cũng giữ đà ổn định bất chấp bất ổn toàn cầu. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu m2 sàn cho thuê từ 193 dự án, tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và phía Tây. Khu trung tâm (CBD) tiếp tục thiếu vắng văn phòng hạng A, khiến các tòa nhà mới ngoài trung tâm thu hút sự quan tâm mạnh từ khách thuê nhờ mức giá hợp lý hơn.

Hoạt động thuê chủ yếu xuất phát từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng. Mức giá thuê trung bình đạt khoảng 564.000 đồng/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy 83%. Hạ tầng giao thông như metro, BRT và xe buýt điện đang cải thiện, góp phần thúc đẩy các khu thương mại mới nổi. Từ nay đến 2027, thị trường sẽ đón thêm khoảng 284.500 m2 văn phòng mới từ 17 dự án, dù còn 5 dự án chưa rõ quy mô. Đáng chú ý, sẽ không có văn phòng hạng A mới nào tại CBD trong tương lai gần.

Với thị trường BĐS bán lẻ, trong nửa đầu năm 2025, tại TP.HCM vẫn có quy mô nhỏ, tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m2. Trong quý II, chỉ có thêm 5.000 m2 NLA từ các dự án hiện hữu. Tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức cao 93% và giá thuê tầng trệt trung bình đạt 1,5 triệu đồng/m2/tháng.

Giao dịch thuê mới đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng. Sự hiện diện của các thương hiệu quốc tế mới như Oh!Some, HOKA, Lee và sự mở rộng của Muji, Zara, H&M cho thấy niềm tin của nhà bán lẻ vào thị trường. Với nguồn cung tương lai hạn chế chỉ khoảng 100.000 m2 NLA trong ba năm tới, cùng tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ giữ vững đà ổn định.

Tại Hà Nội, thị trường bán lẻ cũng ghi nhận sự ổn định trong nửa đầu năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, giá thuê tầng trệt tăng lên 1,3 triệu đồng/m²/tháng. Ngành F&B và cửa hàng tiện lợi chiếm phần lớn các giao dịch mới, với sự xuất hiện của các thương hiệu như Oh!Some, 7-Eleven và sự mở rộng của Muji, Starbucks.

Các sản phẩm BĐS bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm tiếp tục có tỷ lệ trống thấp. Trong ba năm tới, nguồn cung mới sẽ chỉ thêm khoảng 10.600 m2 NLA. Nhờ nhu cầu tiêu dùng bền vững, tầng lớp trung lưu gia tăng, triển vọng của thị trường bán lẻ Hà Nội trong ngắn hạn được đánh giá tích cực.

Khách sạn và căn hộ dịch vụ tăng tốc theo dòng vốn và du lịch

Ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ trong 6 tháng đầu năm 2025, với gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế – tăng 24% so với 8,5 triệu lượt cùng kỳ năm 2019. Xu hướng này được thúc đẩy bởi mạng lưới hàng không cải thiện và sự hồi phục từ các thị trường trọng điểm.

TP.HCM ghi nhận tín hiệu hồi phục rõ rệt ở phân khúc khách sạn, đặc biệt nhờ nhu cầu từ khách công tác và MICE. Tuy nhiên, lượng khách quốc tế vẫn chưa đạt mức năm 2019, gây áp lực lên các khách sạn cao cấp. Tổng nguồn cung vẫn giữ ở mức 16.622 phòng trong Q2/2025, do không có dự án mới gia nhập. Công suất phòng trung bình đạt 60%, với giá thuê 77 USD/phòng/đêm. Từ nay đến năm 2027, chỉ có khoảng 200 phòng mới được bổ sung, giúp cải thiện tỷ lệ lấp đầy khi nhu cầu tiếp tục phục hồi.

Trong khi đó, Hà Nội đang chứng kiến sự khởi sắc của thị trường khách sạn. Quý II/2025, nguồn cung tại thị trường này đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% so với quý trước và cùng kỳ. Tuy nhiên, trong 6 tháng cuối năm, dự kiến sẽ có 4 khách sạn mới với 1.138 phòng – gồm ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao. Giá thuê phòng trung bình đạt 108 USD/phòng/đêm, với công suất lấp đầy lên đến 72%, cho thấy mức hồi phục tích cực hơn TP.HCM.

Tương tự, căn hộ dịch vụ – nơi phản ánh nhu cầu lưu trú dài hạn của chuyên gia và dòng vốn FDI cũng ghi nhận sự ổn định tại cả hai đô thị lớn. Trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM thu hút 2,7 tỷ USD FDI, trong khi Hà Nội dẫn đầu với 3,7 tỷ USD.

Tại TP.HCM, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ duy trì ở mức 8.000 căn trong Q2/2025, không có dự án mới. Công suất thuê đạt 80%, giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m2/tháng. Trong khi đó, Hà Nội có 6.246 căn từ 64 dự án, với khu vực nội thành chiếm 60%.

Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, giá thuê trung bình đạt 24 USD/m2/tháng. Năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ chào đón thêm 739 căn từ 4 dự án mới, hứa hẹn tiếp tục thu hút nhóm khách thuê dài hạn là chuyên gia nước ngoài.