Chủ đầu tư phải đối thoại với cư dân để xây dựng mức phí quản lý

Trước đó ngày 1/12, hàng trăm căn hộ của cư dân Eco Green Saigon ngày 1/12 bị Ban quản lý tòa nhà (BQLTN) khóa đồng hồ nước để ngưng bơm nước lên căn hộ vì không đóng phí quản lý 18.000 đồng/m2/tháng. Mức phí này là do phía Công ty Savills - đơn vị đang quản lý vận hành dự án và được Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư - Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn (Công ty Xuân Mai Sài Gòn) chấp thuận áp dụng.

Lý do không đóng phí này xuất phát từ việc cư dân cho rằng mức phí quá cao trong khi bàn giao nhà thì còn thiếu nhiều tiện ích. Họ yêu cầu CĐT phải đối thoại để tính toán lại mức phí hợp lý.

Tại buổi đối thoại trực tuyến ngày 22/12 với cư dân, bà Nguyễn Quỳnh Nga - Phó Giám đốc Bộ Phận Quản Lý Bất Động Sản Công ty Savills khẳng định: “Việc ngưng dịch vụ bơm nước lên căn hộ để thu hồi phí quản lý là một việc hết sức bình thường, được áp dụng rất phổ biến trên thị trường. Về mặt nguyên tắc thì chẳng cần một biên bản nào”.

Lý giải vấn đề này, một chuyên gia về quản lý bất động sản cho rằng, phải phân tích trên nhiều khía cạnh, nhiều góc độ pháp lý thì mới xác định được mức phí quản lý như trên, việc cắt nước của cư dân là quyết định phù hợp hay không.

Đầu tiên, theo chuyên gia, chế tài ngưng bơm nước lên căn hộ khi cư dân không đóng phí quản lý là một việc làm phù hợp. Phí quản lý là để vận hành hệ thống chung của tòa nhà, trong đó có hệ thống bơm nước từ bể chứa lên tầng mái rồi đưa vào căn hộ. Việc bơm nước lên thì cần chi phí hệ thống bơm, bảo dưỡng vận hành đều phải dùng phí quản lý để chi trả.

Tuy nhiên trong trường hợp ở Eco Green Saigon thì cần nhìn rộng ra hơn là cơ sở đóng phí là gì.

Cơ sở đóng phí dẫn đến việc cần phải đối thoại nằm ở chỗ hợp đồng có quy định khi bán, bàn giao căn hộ có quy định mức phí đó hay không. Trường hợp trong hợp đồng không có quy định mức phí thì phải đối thoại với dân mới quyết định một mức phí phù hợp.

Trong vụ việc ở Eco Green Saigon, hợp đồng có ghi “mức phí quản lý tối thiểu là 10.000 đồng/m2/tháng đã bao gồm VAT” nhưng thực tế thu 18.000 đồng/m2/tháng thì lỗi nằm ở chủ đầu tư.

“Luật có quy định, nếu hợp đồng có ghi mức phí thì phải áp dụng mức phí đó. Nếu không có quy định mức phí cụ thể thì chủ đầu tư phải đối thoại với cư dân để chọn ra một mức phí phù hợp nhất”, chuyên gia giải thích.

Về mức phí quản lý, các đơn vị liên quan tại dự án phải minh bạch các khoản cấu thành mức phí 18.000 đồng/m2 là bao gồm chi phí gì, tổng thu bao nhiêu, tổng chi bao nhiêu, chi phí những việc gì, chi tiêu có hợp lý hay không… để cư dân nắm rõ và đồng thuận.

Đối với dự án này, cư dân đóng mức phí 18.000 đồng/m2/tháng nhưng từ lúc nhận nhà vào ở thì thiếu nhiều tiện ích, dịch vụ như cam kết nên họ không đóng phí quản lý để yêu cầu chủ đầu tư đối thoại tính toán lại mức phí này là phù hợp.

“Nguyên nhân nợ phí ở đây phải xác định “cái gốc” của nó là người dân không đồng thuận với mức phí quản lý đó chứ không phải cố tình chây ỳ không lý do”, vị này xác định.

Trong vụ việc, người dân có 2 cơ sở để khiếu nại. Cơ sở thứ nhất là hợp đồng ghi “tối thiểu 10.000 đồng/m2” là không ghi mức phí cụ thể. Trường hợp này theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng và Luật nhà ở thì CĐT phải có sự thỏa thuận với cư dân.

Cơ sở thứ 2, việc đóng phí quản lý vận hành phải đi kèm đầy đủ tiện ích. Giả định trường hợp chưa đầy đủ tiện ích thì phải xác định theo tỷ lệ vận hành quản lý và sự minh bạch chi phí.

“Thêm một quy định bắt buộc nữa là cư dân có quyền được biết về hợp đồng quản lý vận hành mà CĐT đã ký với đơn vị quản lý vận hành. Căn cứ trên hợp đồng đó, người dân cũng sẽ tính toán được đâu là mức phí phù hợp để cùng bàn bạc và kiểm tra tính minh bạch của mức phí”, vị này lưu ý.

Minh bạch với nhau thì mọi chuyện sẽ được giải quyết

Phân tích kĩ hơn vụ việc BQLTN Eco Green Saigon tổ chức ngưng bơm nước lên căn hộ của cư dân khi chưa tổ chức cho họ đối thoại với CĐT về mức phí quản lý, vị này khẳng định đây là việc làm không hợp lý.

Trường hợp này phải xác định rõ ràng, cư dân không nợ phí của Công ty Savills vì công ty này không phải đại diện của cư dân. Cư dân nợ phí quản lý là nợ CĐT, mà CĐT không chịu đối thoại thì người dân không đóng phí là phù hợp.

Chuyên gia bất động sản này khẳng định: “Khi Công ty Savills muốn ngưng bơm nước lên căn hộ của cư dân, bắt buộc phía Savills phải minh bạch cho cư dân thấy hợp đồng mà họ đã ký với chủ đầu tư. Và trong hợp đồng đó, điều khoản và quy định nào cho phép Công ty Savills ngưng bơm nước lên căn hộ của cư dân”.

Việc gửi thông báo của Savills cho cư dân trước khi ngưng bơm nước nếu không đóng phí quản lý nhưng không có con dấu - chữ ký của người có thẩm quyền và khi ngưng bơm nước cũng không có quyết định nào gửi cho cư dân, đó cũng là một việc làm không phù hợp.

Ở dự án này khi chưa có Ban quản trị thì không phải cư dân chọn Savills làm đơn vị quản lý vận hành chung cư mà chính là CĐT chọn Savills. Đó là việc của 2 bên này. Do vậy, khi cư dân có quyền yêu cầu CĐT làm rõ tại sao có mức phí 18.000 đồng/m2, tại sao tiện ích chưa đủ lại phải đóng mức phí này thì CĐT phải trả lời minh bạch cho cư dân.

“Mấu chốt vấn đề là CĐT chưa chứng minh được đâu là cơ sở, là tính minh bạch của mức phí 18.000 đồng/m2. CĐT cũng chưa minh bạch hợp đồng quản lý vận hành dự án với Savills, trong đó quy định việc Savills có quyền cắt nước cho cư dân biết”.

Bên cạnh đó, đại diện Savills nói rằng việc cúp nước không cần văn bản nào cả thì họ nói đúng nhưng không đúng hoàn toàn. Cần phải phân biệt rõ, việc cư dân nợ phí do chây ỳ không đóng khác với việc không đóng do thiếu sự đồng thuận về mức phí. Đây là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Dự án do CĐT xây, căn hộ thì dân trả tiền mua ở, còn Savills là đơn vị làm thuê, khi mọi chuyện chưa được giải quyết xong thì Savills không có quyền làm như vậy.

“Người dân đã có tiền mua chung cư cao cấp thì việc trả phí quản lý thì không có khó khăn gì cả nếu như CĐT, Savills minh bạch về mức phí và có sự đồng thuận của cư dân thì mọi chuyện đều được giải quyết cả”, vị chuyên gia chốt lại vấn đề.