Căn hộ diện tích nhỏ “cắt lỗ” 300 triệu đồng mãi không có người mua
Cách đây 2 năm, chị Thảo quyết định bỏ ra 1,5 tỷ đồng, để sở hữu căn hộ 45m2, 1 phòng ngủ, tại một dự án nằm trên quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Để phục vụ sinh hoạt hàng ngày, chị Thảo cũng bỏ ra 300 triệu đồng để sắm sửa nội thất, và trang thiết bị, tiện ích. Như vậy, tổng số tiền chị Thảo bỏ ra trên dưới 1,8 tỷ đồng.
Căn hộ diện tích nhỏ tại Hà Nội được ưa chuộng trên thị trường sơ cấp, nhưng "ế" trên thứ cấp.
Vào thời điểm đó, gia đình chị mới có bé đầu được 3 tuổi, nên việc mua căn hộ có diện tích nhỏ là phù hợp. Thế nhưng, vào đầu năm 2021, chị Thảo có bé thứ hai. Bỗng dưng, chị Thảo cảm thấy căn hộ 45m2 chật chội và muốn đổi sang căn hộ khác có diện tích rộng hơn. Vì vậy, chị Thảo quyết định bán căn hộ cũ.
Tuy nhiên, kể từ đó tới nay, cho dù chị Thảo đã “cắt lỗ” rất sâu, từ 1,8 tỷ đồng, bao gồm nội thất, nay giảm xuống còn 1,37 tỷ đồng, vẫn rất ít người tới hỏi mua. Thậm chí, chị Thảo đã nhờ tới bên môi giới, cũng hiếm có người tìm tới.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, trên các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, các căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ, căn hộ studio có diện tích dưới 50m2 được rao bán cắt lỗ rất nhiều. Mức cắt lỗ có thể lên tới 200 triệu đồng, 300 triệu đồng, thậm chí có căn hộ “cắt” tới 500 triệu đồng.
Trên thị trường thứ cấp, dù đã cắt lỗ 300 triệu đồng, nhưng sức mua các căn hộ nhỏ vẫn thấp.
Ông An Tiến Hưng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: Các căn hộ có diện tích nhỏ, dưới 50m2 tương đối kén khách, vì nó phù hợp với người độc thân, vợ chồng mới cưới, hoặc khách mua có nhu cầu đầu tư cho thuê. Vì vậy, sức thanh khoản của dòng căn hộ này trên thị trường thứ cấp tương đối thấp.
“Hiện nay, tôi đang nhận bán lại 4 căn hộ có diện tích từ 28m2, cho tới 45m2, với mức cắt lỗ từ 200 triệu - 300 triệu đồng/căn, dù vậy lực mua thấp, ít người hỏi mua”, ông Hưng nói.
Đảo chiều trên thị trường sơ cấp
Ngược lại, tại thị trường sơ cấp, các căn hộ có diện tích nhỏ, dưới 50m2 lại có sức thanh khoản rất cao. Một số dự án còn có hiện tượng “cháy hàng” khi vừa mới mở bán.
Hưng cho biết, đơn cử như 2 dự án đang chuẩn bị mở bán tại Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội), đa phần khách hàng đều hỏi các căn hộ có diện tích nhỏ, 1 phòng ngủ hoặc 1 ngủ + 1. Tương tự, tại một khu đô thị tại quận Nam Từ Liêm, các căn hộ Studio, căn hộ 1 ngủ + 1 cũng có sức thanh khoản rất cao.
Tại thị trường sơ cấp, các căn hộ có diện tích nhỏ, dưới 50m2 lại có sức thanh khoản rất cao.
“Hiện nay, thị trường bất động sản Hà Nội đang khan hiếm dòng căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng. Chỉ có một vài dự án nằm trong khu vực nội đô, có dòng căn hộ này. Do đó, khách mua những căn hộ giá rẻ, phải đánh đổi bằng diện tích sử dụng”, Hưng cho biết.
Đặc biệt, giá mở bán của các dòng căn hộ diện tích nhỏ đang có xu hướng tăng dần qua các năm. Đơn cử, tại dự án khu đô thị nằm trên quận Nam Từ Liêm, vào năm 2019, giá mở bán căn hộ Studio dao động từ 30 - 32 triệu đồng/m2, tùy từng diện tích. Thì nay, cũng tại dự án đó, giá căn hộ Studio đã tăng lên 35 - 37 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, giá bán căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn 3% - 5%, so với căn hộ 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, nằm tại cùng một dự án. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ, 75m2 có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương 34 triệu đồng/m2, thế nhưng căn hộ 1 phòng ngủ, 40m2 đã có giá 1,5 tỷ đồng, tương đương 37,2 triệu triệu đồng/m2.
Giải thích cho hiện tượng nghịch lý này, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết: Nhờ có giá bán tương đối rẻ, dưới 1,5 tỷ đồng và hướng tới phân khúc khách hàng có thu nhập vừa phải, nên hầu hết người mua căn hộ nhỏ đều lựa chọn phương án trả góp.
Hầu hết các dự án hiện nay, chủ đầu tư đều đưa ra nhiều chương trình ưu đãi về lãi suất, hỗ trợ từ 2 - 3 năm miễn cả lãi lẫn gốc, nên dòng căn hộ này có xu hướng “cháy hàng” ở thị trường sơ cấp.
Trong khi đó, trên thị trường mua đi, bán lại, khách hàng muốn mua trả góp, dù giá rẻ hơn 200 triệu - 300 triệu đồng, so với giá mở bán, tuy nhiên, họ phải chấp nhận trả theo đúng tiến độ của ngân hàng, không được miễn lãi và gốc.
Xét dưới góc độ kinh tế, việc khách hàng mua lại căn hộ nhỏ “cắt lỗ” cũng không tiết kiệm được bao nhiêu. Như vậy, nếu cùng bỏ ra 1 số tiền, khách hàng sẽ lựa chọn mua một căn hộ mới, thay vì căn hộ đã qua sử dụng.
“Đối với những người trả thẳng, hoặc vay mua nhà với tỷ lệ vay thấp, dưới 30%, họ thường lựa chọn các căn hộ 2 phòng ngủ, vì nó phù hợp với nhu cầu của người dùng, sức thanh khoản của dòng căn hộ này cũng cao hơn”, ông Tuấn chia sẻ.
