Áp lực cung – cầu và khoảng cách chi trả: Bài toán chưa có lời giải rõ ràng
Theo báo cáo mới đây của Savills, với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực đảm bảo số lượng và tính bền vững của nguồn cung nhà ở.
Bên cạnh đó, báo cáo Impact 2025 từ đơn vị này cũng chỉ ra rằng hiện tại có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không có khả năng tiếp cận với nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân.
Một nghiên cứu khác của IMF trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả” – khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm. Trong khi đó, theo số liệu từ UN-Habitat, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay.
Việt Nam không nằm ngoài áp lực đó. Trong Quý 1/2025, TP.HCM ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán, giảm tới 70% so với quý trước, với phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m²) chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung – tập trung ở một dự án tại quận Bình Tân.
Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, cho thấy người mua vẫn thận trọng, chờ đợi sản phẩm phù hợp. Tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý. Dù tăng so với cùng kỳ năm trước, lượng tiêu thụ vẫn giảm đến 41%, phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam nhận định “Yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong việc triển khai các dự án hiện hữu. Trong vòng 6–12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường”.
Tư duy mới để thu hút vốn và đảm bảo dài hạn
Dự báo đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người. Bên cạnh đó, phần lớn các thành phố này đều được dự đoán sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể trong tương lai. Trước làn sóng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.
Trong bối cảnh này, việc gia tăng dòng vốn đầu tư từ cả khu vực công và tư nhân đóng vai trò then trong việc tài trợ cho các dự án nhà ở mới, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển đô thị theo hướng bền vững. Tuy nhiên, dù phân khúc nhà ở vẫn thu hút nhiều sự quan tâm đầu tư, những rào cản cố hữu như quy hoạch thiếu nhất quán, chính sách chưa ổn định, hay sự biến động về môi trường pháp lý và chính trị vẫn đang làm chậm lại quá trình triển khai các dự án quy mô lớn.
Trên thực tế, phần lớn dự án nhà ở hiện nay có chu kỳ đầu tư tương đối ngắn – chỉ khoảng 5 năm, trong khi đó, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên rót vốn vào những lĩnh vực có dòng tiền ổn định trong suốt 20 năm hoặc lâu hơn. Đây chính là lý do khiến nhiều nguồn vốn dài hạn – nguồn vốn cần thiết để giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở giá phải chăng – vẫn chưa thực sự được khai thác hiệu quả.
Một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định – những yếu tố vốn rất cần thiết để thúc đẩy đầu tư bền vững.
Thực tế cho thấy nhiều quốc gia đã và đang thành công với hướng đi này. Đơn cử như Singapore, quốc gia này đã thành công khi xem nhà ở như một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% người dân Singapore sống trong các căn hộ HDB do nhà nước phát triển, với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025–2027, chính phủ nước này đặt mục tiêu xây 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.
Ngược lại, các thành phố như New York hay London dù đặt mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn. Paris thì đang thử nghiệm hướng đi mới: tái sử dụng công trình cũ và đánh thuế nhà bỏ trống để đưa nguồn cung không sử dụng quay lại thị trường.
Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có những chuyển biến tích cực theo hướng này. Nổi bật là việc phê duyệt Quy hoạch chung TP. Thủ Đức vào tháng 1/2025, với trọng tâm phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng.
Bà Giang Huỳnh đánh giá: “Đây là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, để mô hình TOD triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.”
Đồng thời, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, cấp phép xây dựng và ký hợp đồng mua bán trong thời gian gần đây đang tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường nhà ở Việt Nam phục hồi ổn định từ nửa sau năm 2025 trở đi.
Về triển vọng thị trường, chuyên gia của Savills cho rằng, trong 6 tháng cuối năm 2025, TP.HCM sẽ tiếp tục bị hạn chế, do thiếu các dự án mới có pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, Hà Nội có khả năng tăng nguồn cung nhờ nhiều dự án đã sẵn sàng triển khai. Nhu cầu ở thực tại cả hai thị trường vẫn rất cao, do đó các sản phẩm phù hợp sẽ nhanh chóng được hấp thụ khi ra mắt.”
Giải quyết bài toán nhà ở cần một sự chuyển dịch trong tư duy phát triển – từ cách tiếp cận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn. Khi nhà ở được nhìn nhận như một thành tố cốt lõi trong hệ thống hạ tầng quốc gia, các giải pháp nền tảng mới có thể được triển khai một cách hiệu quả, góp phần định hình một tương lai đô thị phát triển đồng bộ và bền vững.
