Chuyên gia: Nên siết phân lô bán nền, mạnh tay với người bỏ cọc

Trao đổi với PV, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sau vụ bỏ cọc tại Thủ Thiêm (TPHCM) vừa qua, nhiều ý kiến dấy lên việc bãi bỏ cơ chế đấu giá. Ý kiến này theo ông Võ, không phải không có lý, bởi suy cho cùng, cách tốt nhất vẫn là định giá một cách nghiêm túc rồi giao cho nhà đầu tư.

“Tuy nhiên có làm được thực chất, nghiêm túc hay không hay lại để những vấn đề về tham nhũng, lợi ích nhóm len lỏi? Trước đây chúng ta có nhiều bài học, hệ lụy khi định giá thấp đi rất nhiều so với thị trường, khuyết tật nằm ở đó”, ông Võ nói.

Trong khi đó theo ông Võ, nếu duy trì cơ chế đấu giá như hiện nay thì giá có thể "bốc" lên ngay vì chúng ta không thể quy định được "trần". Thị trường sẽ tiếp tục sốt nóng trước những vụ việc đấu giá cao bất thường.

Còn riêng với cơ chế phân lô bán nền đấu giá ở các địa phương, ông Võ cho rằng cần sớm loại bỏ. Chính sách này không phù hợp để khuyến khích sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Bởi địa phương đua nhau phân lô bán nền, đấu giá xong thì chôn tiền, đầu cơ để đấy, có làm gì đâu.

Vị chuyên gia cho rằng, hiện tượng sốt đất thời gian qua xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ.

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để khi tăng giá thì bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.

Ông Võ cho biết, để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, cần phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

“Cần phải lựa chọn được những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính. Đi kèm với đó là có những tiêu chí để lựa chọn. Hiện nay chỉ còn vấn đề kỹ thuật là chọn doanh nghiệp nào, chọn tiêu chí kỹ thuật nào để tham gia đấu giá thôi. Nên sửa đổi theo hướng không thể để ai cũng vào đấu giá được. Rồi cũng cần chế tài xử lý mạnh tay với người bỏ cọc. Như ở Trung Quốc, ngoài chuyện mất cọc thì họ chấm điểm doanh nghiệp bỏ cọc rất kém, không được tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định. Nếu không được tham gia đấu giá nữa có nghĩa là ông không có dự án đầu tư. Thiệt hại rất nhiều”, ông Võ nhấn mạnh.

Bàn thêm câu chuyện đấu giá đất, chuyên gia Cấn Văn Lực cũng cho rằng thực tế hiện đặt ra nhu cầu rà soát các quy định về đấu giá tài sản công, đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là về năng lực tài chính, năng lực thực, cam kết vững chắc hơn của bên tham gia đấu giá.

Ông Lực cho biết, trong các quy định hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định 43/2014 quy định bên tham gia đấu giá cần có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, nhưng Nghị định không nói rõ người đặt cọc cần có phương án huy động phần vốn còn lại như thế nào đảm bảo khả thi.

Điều này theo ông Lực có thể dẫn đến việc bên thắng đấu giá hoặc không thể huy động được phần vốn còn lại, hoặc phải huy động với chi phí cao hoặc thiếu minh bạch. Hệ lụy là họ có thể không trả được nợ hoặc tìm nhiều cách bán lại lô đất đó với giá cao để bù đắp chi phí bỏ ra. Với kịch bản này, cuối cùng, doanh nghiệp hay người dân mua, thuê lại tài sản đó phải trả giá rất cao, khiến cho mặt bằng giá đất bị tác động.

Ngoài ra ông Lực cho biết, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định phải nộp tiền cọc với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại chưa có quy định cụ thể khi nhà đầu tư trả giá tài sản cao hơn nhiều lần như trường hợp Thủ Thiêm - cũng là điều chưa có tiền lệ.

Giải pháp ở đây theo vị chuyên gia, luật cần được bổ sung quy định chi tiết hơn về năng lực tài chính của bên tham gia đấu giá, nhất là đối với các dự án, lô đất có giá trị lớn. Bên cạnh đó, trường hợp giá thắng đấu cao hơn nhiều so với giá khởi điểm thì điều kiện với người thắng thầu phải thế nào.

Ông Lực cũng cho rằng, việc người bán đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý cũng cần thiết để sát với giá thị trường hơn. "Hợp lý" ở đây thường là dựa trên giá bất động sản tương tự hoặc đã có tiền lệ; hoặc tham khảo ý kiến của công ty định giá chuyên nghiệp với căn cứ khoa học. Điều này giúp giảm bớt cuộc đua giá. Theo đó, quy định về các phương pháp định giá đất cũng cần rà soát lại tổng thể để việc định giá đất khởi điểm được sát thực tế hơn trên cả nước.

Bên cạnh đó, chế tài nghiêm minh hơn cũng là một đòi hỏi cần thiết. Ông Lực lấy ví dụ, đối với các tài sản lớn, ngoài việc bị mất tiền cọc khi bỏ cọc, nhà đầu tư bỏ cọc có thể không được tham gia đấu giá tài sản công trong một số năm. Điều này sẽ giúp thị trường công bằng, minh bạch hơn.

Mới đây, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đãcó văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các "bất cập" và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan.

Đặc biệt, đối với các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì càng cần sửa đổi nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Ông Châu nhấn mạnh, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý…

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Theo đó Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng sau đây: Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này; Đánh giá năng lực của nhà đầu tư; Ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất "ảo" để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Chủ tịch HoREA cho rằng, tùy theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá", hoặc hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức "đấu thầu 02 giai đoạn 02 túi hồ sơ".

Trong đó giai đoạn 1 là cơ quan có thẩm quyền xem xét "Báo cáo khả thi dự án đầu tư" do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra "danh sách ngắn" các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2 là tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong "danh sách ngắn" theo hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá", hoặc "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá.

"Hiệp hội nhận thấy, không nên áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp", lãnh đạo HoREA nêu quan điểm.

Hiệp hội này cũng đề nghị sửa đổi quy định nộp "tiền đặt trước" để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.